Réduction d’impôt Malraux

La loi de finances pour 2016 proroge jusqu’au 31 décembre 2017 la réduction d’impôt Malraux au titre des investissements réalisés dans des quartiers anciens dégradés et l’étend à de nouveaux quartiers anciens dégradés.

Les dépenses de restauration immobilières initiées à compter de 2009 sur des logements situés en secteur sauvegardé, dans une ZPPAUP (zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager), une AVAP (aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine) ou, jusqu’au 31 décembre 2017, dans un quartier ancien dégradé , peuvent ouvrir droit à une réduction d’impôt sous certaines conditions.

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Note

Les dépenses effectuées dans le cadre d’opérations de restauration initiées avant 2009 ouvrent droit, jusqu’au 31 décembre 2018, à une déduction spécifique au titre des revenus fonciers (les dépenses, après imputation éventuelle sur les autres revenus fonciers, sont déductibles du revenu global sans limitation de montant). Ce dispositif Malraux “revenus fonciers” ne s’applique plus aux dépenses portant sur des immeubles pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée à compter du 1er janvier 2009.

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Personnes concernées par le dispostif Malraux

Ce dispositif bénéficie aux contribuables fiscalement domiciliés en France auxquels sont assimilés les non-résidents Schumacker (éligibles donc à la réduction d’impôt).

En revanche, en sont exclus, les autres contribuables qu’ils soient :

domiciliés hors de France (hors cas particulier des non-résidents Schumacker),

en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna, dans les Terres australes et antarctiques françaises, à Mayotte (uniquement jusqu’en 2012, Mayotte devenant un DOM du point de vue fiscal à compter de l’imposition des revenus perçus en 2013), à Saint-Pierre-et-Miquelon, à Saint-Martin, àSaint-Barthélemy et en Nouvelle-Calédonie,

à Monaco même s’ils sont assujettis en France à l’impôt sur le revenu en application de la convention fiscale franco-monégasque.

Conditions tenant à l’immeuble

Le dispositif est réservé aux opérations de restauration complète d’immeubles bâtis situés :

soit dans un secteur sauvegardé ;

soit dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) lorsque la restauration a été déclarée d’utilité publique ;

soit dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) lorsque la restauration a été déclarée d’utilité publique ;

soit enfin, pour les opérations de restauration déclarées d’utilité publique engagées jusqu’au 31 décembre 2017 :

dans un quartier ancien dégradé,

et, pour les dépenses payées à compter du 1er janvier 2016 (en 2016 et 2017 donc), dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU). La liste des quartiers concernés devrait être publiée prochainement par arrêté.

Les immeubles doivent être :

des locaux à usage d’habitation,

des locaux destinés originellement à l’habitation et réaffectés à cet usage,

des locaux affectés à un usage autre que l’habitation n’ayant pas été originellement destinés à l’habitation (il s’agit, dans la plupart des cas, de locaux affectés à usage de commerce situés au rez-de-chaussée des immeubles de centre-ville qui sont donnés en location à cet usage après la réalisation des travaux ; sauf en cas d’impossibilité physique ou technique attestée par l’Architecte des bâtiments de France, les travaux de restauration réalisés sur ces locaux doivent permettre de rétablir l’accès aux étages supérieurs antérieurement condamnés et, ainsi, de mettre en location les locaux rendus accessibles à usage d’habitation).

Dans tous les cas, le produit de la location doit être imposé dans la catégorie des revenus fonciers.

Les dépenses peuvent être réalisées en direct (par le contribuable) ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’IS, sous réserve, s’il s’agit d’une société civile, autre qu’une SCPI (les investissements réalisés via une SCPI ouvrant droit à un avantage spécifique), que le produit de la location de l’immeuble soit imposé entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers.

Depuis 2009, ce dispositif s’applique également, sous certaines conditions, aux souscriptions de parts de SCPI dont 65 % du montant est investi dans des dépenses éligibles au présent dispositif.

La réduction ne s’applique pas aux dépenses portant sur des immeubles dont le droit de propriété est démembré ou aux dépenses portant sur des immeubles appartenant à une société non soumise à l’impôt sur les sociétés dont le droit de propriété des parts est démembré.

Les immeubles détenus en indivision sont éligibles au dispositif : chacun des indivisaires bénéficie alors de la réduction d’impôt calculée sur la fraction de dépenses éligibles correspondant à ses droits dans l’indivision.

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Dépenses éligibles

La réduction d’impôt s’applique aux opérations de restauration complète d’immeubles situés dans les secteurs définis ci-dessus déclarées d’utilité publique. Cette condition n’est toutefois pas exigée pour les immeubles situés en secteur sauvegardé lorsque le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) de ce secteur a été approuvé.

Les dépenses éligibles s’entendent des dépenses suivantes engagées de la date de délivrance du permis de construire (ou de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable) jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivante :

charges foncières de droit commun suivantes :

dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire,

primes d’assurance,

dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement,

dépenses d’amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l’amiante ou à faciliter l’accueil des handicapés, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement,

impositions, autres que celles incombant normalement à l’occupant, perçues, à raison desdites propriétés, au profit des collectivités territoriales, de certains établissements publics ou d’organismes divers ainsi que la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage perçue dans la région d’Ile-de-France,

frais de gestion, fixés à 20 € par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles ;

frais d’adhésion à des associations foncières urbaines de restauration ;

dépenses de travaux imposés ou autorisés en application des dispositions législatives ou réglementaires relatives aux secteurs et zones mentionnés ci-dessus y compris les travaux effectués dans des locaux d’habitation et ayant pour objet de transformer en logement tout ou partie de ces locaux ;

de la fraction des provisions versées par le propriétaire pour dépenses de travaux de la copropriété et pour le montant effectivement employé par le syndic de la copropriété au paiement desdites dépenses.

Le cas échéant, cette durée de 3 ans minimum est prolongée du délai durant lequel les travaux sont interrompus ou ralentis par l’effet de la force majeure ou du fait de la découverte fortuite de pièces nécessitant le déclenchement de fouilles archéologiques.

Lorsque les dépenses de travaux sont réalisées dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover , le montant des dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt est celui correspondant au prix des travaux devant être réalisés par le vendeur et effectivement payés par l’acquéreur selon l’échéancier prévu au contrat.

Conditions de la réduction d’impôt

Lorsque les dépenses portent sur un local à usage d’habitation, le propriétaire doit prendre l’engagement de le louer nu, à usage de résidence principale du locataire, pendant une durée de 9 ans.

Lorsque les dépenses portent sur un local affecté à un usage autre que l’habitation, le propriétaire doit prendre l’engagement de le louer pendant la même durée de 9 ans.

La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable ou, si le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, à l’un de ses associés ou un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d’un associé.

Les associés de la société doivent s’engager à conserver leurs parts jusqu’au terme de l’engagement de location.

La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.

Notes

– Dans le cadre du dispositif Malraux “revenus fonciers” (applicables aux dépenses effectuées suite à une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux déposée avant 2009) l’engagement de location n’est que de 6 années.
– La durée de location de 9 ans exigée pour le bénéfice de l’avantage fiscal est calculée de date à date, à compter de celle de la prise d’effet du bail initial. Un bail entré en vigueur un 1er janvier arrive à échéance un 31 décembre. La signature de l’acte authentique de vente du bien, effectuée le dernier jour du bail, au bout des 9 ans, avec remise effective des clés à minuit, permet de remplir la condition de location imposée par la loi.

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Calcul de la réduction d’impôt

Le montant des dépenses éligibles servant de base de calcul à la réduction d’impôt est retenu dans la limite annuelle de 100 000 €.

Le taux de la réduction d’impôt est fixé à :

pour les opérations engagées à compter de 2012 :

30 % lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés dans un secteur sauvegardé, dans des quartiers anciens dégradés ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés (NPNRU),

22 % lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés dans une ZPPAUP ou une AVAP où les contraintes sont moindres ;

pour les opérations engagées en 2011 :

36 % lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou dans des quartiers anciens dégradés,

27 % lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés dans une ZPPAUP ou une AVAP où les contraintes sont moindres ;

pour les opérations engagées jusqu’au 31 décembre 2010 :

40 % lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou dans des quartiers anciens dégradés,

30 % lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés dans une ZPPAUP ou une AVAP où les contraintes sont moindres.

Le montant total des dépenses retenu pour l’application de la réduction Malraux classique et Malraux SCPI ne peut excéder globalement 100 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition.

La réduction d’impôt obtenue fait l’objet d’une reprise au titre de l’année au cours de laquelle intervient :

la rupture de l’engagement de location ou de l’engagement de conservation des parts ;

le démembrement du droit de propriété de l’immeuble concerné ou des parts, sauf lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de la propriété du bien résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit s’engage à poursuivre les engagements pris par le défunt, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date du décès.

Attention

Cette réduction d’impôt ne fait plus partie, pour les investissements engagés à compter de 2013, des dispositifs pris en compte dans le dispositif deplafonnement global des niches fiscales limitant annuellement l’avantage en impôt retiré des divers investissements défiscalisants réalisés par un contribuable.
En revanche, les avantages fiscaux obtenus au titre d’investissements initiés avant 2013 dans le cadre de ce dispositif demeurent soumis à ce plafonnement global.

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Non-cumul

Un contribuable ne peut, pour un même local ou une même souscription de parts, bénéficier de ce dispositif et de l’une des réductions d’impôt au titre d’un investissement :

dans l’immobilier de loisir (Demessine) ,

dans les résidences hôtelières à vocation sociale,

outre-mer (Girardin particuliers uniquement).

Lorsque le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt pour restauration immobilière, les dépenses correspondantes ne peuvent faire l’objet d’aucune déduction pour la détermination des revenus fonciers.

Déclaration n° 2042 C

Le montant des dépenses doit être ventilé en fonction de la date d’engagement de l’opération et du secteur géographique commandant des taux de réduction et de plafonnement des niches distincts :
– pour les opérations engagées avant le 1er janvier 2011, le montant des dépenses doit être porté case 7RD si cet immeuble est situé dans un secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé (taux de la réduction d’impôt : 40 %) ou case 7RC lorsque l’immeuble est situé dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (taux de la réduction d’impôt : 30 %).
– pour les opérations engagées en 2011, le montant des dépenses doit être porté case 7RB si l’immeuble est situé dans un secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé (taux de la réduction d’impôt : à 36 %) ou case 7RA lorsque l’immeuble est situé dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (taux de la réduction d’impôt : à 27 %),
– pour les opérations engagées en 2012, le montant des dépenses doit être porté case 7RF si l’immeuble est situé dans un secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé (taux de la réduction d’impôt : à 30 %) ou case 7RE lorsque l’immeuble est situé dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (taux de la réduction d’impôt : à 22 %),
– pour les opérations engagées en 2013, le montant des dépenses doit être porté case 7SY si l’immeuble est situé dans un secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé (taux de la réduction d’impôt : à 30 %) ou case 7SX lorsque l’immeuble est situé dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (taux de la réduction d’impôt : à 22 %).

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