Pour ou contre la loi Pinel

Pour ou contre la loi Pinel ?

Laissez votre avis ci-dessous, faites-nous part de vos satisfactions et problèmes rencontrés,  de vos interrogations quant à la mise ne place, les conditions d’éligibilité…

loi pinel : guide + les 10 erreurs à ne pas commettre

Exemple : 

1) Cumul d’un LMNP et loi Pinel

Je lis partout que « la réduction d’impôt loi Pinel n’est pas cumulable avec
d’autres réductions comme la loi Duflot, loi Malraux, les monuments historiques,
loi Censi-Bouvard, loi Girardin… ».
J’ai aujourd’hui un appartement que je loue en statut LMNP (loueur meublé non
professionnel) et je ne suis pas en loi Censi-Bouvard.
Puis-je faire un nouvel investissement en loi Pinel, cette fois, et bénéficier de la
réduction d’impôt liée ?

réponse : Si vous faites l’acquisition d’un nouvel appartement en respectant les dispositions
de la loi Pinel, vous pourrez bénéficier de la réduction d’impôt du
dispositif dans la limite du plafond des niches fiscales sur cette acquisition.

Jusqu’au 31 décembre 2016, les acquéreurs d’un bien immobilier rentrant
dans le cadre du LMNP pourront choisir d’opter soit pour le régime
d’amortissement classique (statut LMNP classique), soit pour le régime de
défiscalisation (statut Censi-Bouvard).
En revanche, il n’est pas possible d’avoir plusieurs régimes de défiscalisation
sur un même bien. Vous ne pouvez pas cumuler le régime favorable LMNP
avec celui proposé par la loi Pinel sur un seul et même bien.

2) Rénovation logement ancien

Quels sont les critères retenus par l’administration pour accepter qu’un logement
ancien entre dans le cadre d’une rénovation selon la loi Pinel ?

Réponse : L’acquisition d’un logement ancien peut entrer dans le cadre de la loi Pinel.
Plusieurs conditions : avant travaux, le logement ne doit pas satisfaire
aux caractéristiques de décence prévues à l’article 6 de la loi n° 89-462
du 6 juillet 1989, et de performances techniques de la loi n° 86-1290 du
23 décembre 1986. Après les travaux, le logement doit satisfaire à l’ensemble
de ces caractéristiques et performances.
De plus, le logement doit répondre à l’un des labels environnementaux suivants
: haute performance énergétique rénovation 2009 ou bâtiment basse
consommation énergétique rénovation 2009.

Toutes les obligations déclaratives de la loi Pinel

Toutes les caractéristiques de la loi Pinel

Plus d’informations sur les obligations fiscales sur le site http://www.impot.gouv.fr/

4 commentaires sur “Pour ou contre la loi Pinel”

  1. bonjour, je pense qu’il faut investir au bon endroit afin que l’investissement soit réellement rentable sinon autant acheter dans l’ancien, pas de réduction d’impôt mais certainement un rendement locatif plus important, c’est mon avis sur la loi pinel en tout cas

  2. La loi Pinel ? Un piège, explications : l’essentiel de la réduction d’impôt est concentrée sur 9 ans (2 % par an puis 1 % pendant 3 ans puis plus rien). L’investissement n’est donc cohérent que pendant 9 ans, après il faut revendre, comme le laissent supposer tous les ” vendeurs de défiscalisation ” (j’exerce ce métier de conseil depuis plus de 20 ans et j’en ai assez des gens qui vendent n’importe quoi n’importe comment et qui ternissent l’imager de ce métier qui me passionne).

    Je prends un exemple en zone B1 (Toulouse) :

    Un T2 Pinel de 45 m², acheté à 3 800 € le m² (171 000 € pour un T2 neuf à Toulouse, vous admettrez qu’on ne peut pas me soupçonner de plomber volontairement cette loi Pinel… qui va se plomber elle-même comme vous allez le constater), plus 7 000 € de frais de notaire et de garantie du crédit, loué au plafond soit 508 €.

    Je vais encore être bienveillant avec les ” vendeurs de défisc ” puisque je vais supposer des charges non récupérables sur le locataire à hauteur seulement de 7 € le m² (un minimum pour du neuf), des frais d’agence à 7 % TTC (pas cher pour du neuf packagé), une assurance à 3,5 % (impayés, carence, dégradation et protection juridique, je vous fais grâce de la PNO) et une taxe foncière de seulement 650 €, le tout financé par un crédit sur 20 ans au taux de 2 % plus 0,40 % d’ADI. Je suppose que le bien est livré tout de suite et qu’il n’y a donc pas d’intérêts intercalaires sur le crédit.

    Résultats (schématique, c’est vrai) sur les années 1 à 9
    960 (crédit) – 508 (loyer) + 134 (taxes, frais, charges et assurance en mensuel) – 297 (réduction d’impôt en mensuel) = 289 soit le coût mensuel sur les 9 premières années, soit un coût total de 31 212 €.

    Les sceptiques me diront que je n’ai pas revalorisé le loyer, ce à quoi je répondrais que je n’ai pas non plus tenu compte de l’imposition des revenus fonciers qui plombe de plus en plus la rentabilité au fil du temps (intérêts déductibles décroissants).

    Années 10 à 12 :
    960 (crédit) – 508 (loyer) + 134 (taxes, frais, charges et assurance en mensuel) – 148 (réduction d’impôt en mensuel) = 438

    Mon avis : pour un T2, ça commence à coûter cher, d’où l’idée de revendre après 9 ans de location, vérifions comme dirait une célèbre présentatrice :

    J’ai acheté un T2 il y a une dizaine d’années en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Mais aujourd’hui, je vends un T2 de 10 ans à un acquéreur qui ne va pas bénéficier d’une réduction d’impôt et qui va donc se référer… AU PRIX DANS L’ANCIEN !
    Je répète pour ceux qui doutent : un logement de 10 ans sans avantage fiscal, c’est de l’ancien.

    Aujourd’hui à Toulouse, on trouve sans problème des T2 tout à fait corrects à 2 500 € le m² (voir ici, sources notaires : http://www.immoprix.com/ipStat.php?tb=APA&a=&zgid=730313555).

    Soyons sympas, car ce n’est pas garanti, en supposant que les prix des T2 dans l’ancien aient grimpé de 1 % par an sur 10 ans pour passer de 2 500 € le m² à 2 800 € (je suis encore sympa car j’arrondis au supérieur).

    Notre joli T2 se revendrait donc alors 126 000 € (acheté 10 ans plus tôt à 171 000).

    Ce n’est pas fini : l’opération a coûté 31 212 € sur 9 ans (289 € par mois). Le bien est revendu 126 000 € et le capital restant dû sur le crédit est de 106 616 €.

    Le capital récupéré par l’investisseur est donc de 19 384 (126 000 moins 106 616), ce qui correspond, pour une opération qui a coûté 289 € par mois pendant 9 ans… A UN RENDEMENT NEGATIF (vous avez dépensé 31 212 et vous récupérez 19 384) !

    Pour faire une opération neutre, donc sans perte mais sans gain non plus, il faudrait revendre à :
    106 616 pour rembourser la banque plus 31 212 pour se rembourser soi-même, soit 137 828 €, ce qui correspond à un prix au m² de 3 063 €, soit le haut de gamme des T2 sur Toulouse (donc en hyper centre).

    Si vous y croyez, moi pas et je ne veux pas vendre du PInel standard à mes clients, surtout pas avec un objectif de revente (je leur propose alors un système de capitalisation, style assurance vie dans ce cas).

    Les seuls programmes que je valide éventuellement, c’est du neuf ou du réhabilité (même fiscalité) mais qui peux se louer en saisonnier (donc fiscalité du meublé) au terme de la période de défiscalisation et du Pinel à La Réunion (réduction d’impôt de 29 % au lieu de 18) mais en allant sélectionner et négocier sur place (on ne peut pas vendre de l’immobilier comme le font certains juste sur catalogue sans visualiser ce que l’on propose).

    Cordialement.

    PL

  3. La loi Pinel est intéressante mais si vous êtes totalement contre les risques de l’immobilier ( carences locatives….) autant investir dans un Plan Epargne Retraite Populaire (http://expert-remuneration.com/index.php/optimiser-sa-remuneration-par-expert-remuneration-com/plan-epargne-retraite-populaire ), le PERP permet de se constituer un complément de retraite tout en réduisant l’imposition ( les cotisations sont déductibles des revenus imposables), en outre, il n’est pas pris en compte dans le plafonnement des niches fiscales !

Laisser un commentaire