Les 9 types d’investissements éligibles à la loi Pinel

La réduction d’impôt Duflot, ainsi que la réduction Pinel, s’appliquent à 9 types d’investissements effectués entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014 pour la 1ère, et du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2016 pour la 2nde :

aux acquisitions de logements neufs ;

aux acquisitions de logements en l’état futur d’achèvement ;

aux acquisitions, de logements en vue de leur réhabilitation, qui ne répondent pas aux caractéristiques de décence, y compris lorsque l’acquisition est réalisée dans le cadre d’un contrat de vente d’immeubles à rénover (VIR) ;

aux acquisitions de logements réhabilités ;

aux acquisitions de locaux que le contribuable transforme à usage d’habitation, y compris lorsque l’acquisition est réalisée dans le cadre d’un contrat de VIR ;

aux acquisitions de logements issus de la transformation de locaux affectés à un usage autre que l’habitation ;

aux acquisitions de logements qui ont fait ou qui font l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA ;

aux logements que le contribuable fait construire ;

aux acquisitions de locaux inachevés en vue de leur achèvement par le contribuable.

Seule la date de réalisation de l’investissement, avant ou à compter du 1er septembre 2014, conditionne la nature de l’avantage accordé : dispositif Duflot pour les 1ers et dispositif Pinel pour les 2nds. Les caractéristiques des investissements éligibles à ces 2 dispositifs sont en effet identiques à 1 exception : pour les logements acquis en VEFA, la condition tenant à l’achèvement du logement (30 mois) est décompté à partir de la date de signature de l’acte authentique d’acquisition pour le dispositif Pinel, à partir de la date de déclaration d’ouverture de chantier pour le dispositif Duflot.

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Acquisition d’un logement neuf

Les logements neufs s’entendent des immeubles à usage d’habitation dont la construction est achevée et qui n’ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit.

La circonstance qu’un logement ait fait l’objet d’une précédente mutation (à titre onéreux ou à titre gratuit) ne suffit pas à elle seule à lui faire perdre le caractère de logement neuf pour le bénéfice de l’avantage fiscal.

En revanche, ne peuvent pas être considérés comme neufs les logements dont la première location a pris effet avant la date de leur acquisition, même lorsque cette dernière s’accompagne du transfert au profit de l’acquéreur du bail conclu par le vendeur.

Cela étant, l’administration fiscale admet toutefois de considérer comme neufs les appartements témoins d’un programme immobilier pour l’application de la réduction d’impôt si toutes les autres conditions sont remplies.

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Date de réalisation de l’investissement

La date d’acquisition, qui s’entend de la signature de l’acte authentique d’achat, doit se situer entre :

le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014 pour le dispositif Duflot,

le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 pour le dispositif Pinel.

La circonstance qu’une promesse d’achat, une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente ait été conclue avant le 1er janvier 2013 (ou avant le 1er septembre 2014 pour Pinel) ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt, à condition que l’acte authentique d’achat du logement intervienne du 1er janvier 2013 au 31 août 2014 pour le Duflot ou à compter du 1er septembre 2014 pour Pinel.

Acquisition d’un logement en l’état futur d’achèvement

La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. .

Date de réalisation de l’investissement

Date d’acquisition du logement

La réduction d’impôt s’applique aux acquisitions (signature de l’acte authentique d’achat) d’un logement en l’état futur d’achèvement réalisées du :

1er janvier 2013 au 31 août 2014 pour le dispositif Duflot,

1er septembre 2014 au 31 décembre 2016 pour le dispositif Pinel.

Ne font pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt :

la circonstance que la demande de permis de construire déposée au titre de la construction soit intervenue avant le 1er janvier 2013 (ou avant le 1erseptembre 2014 pour Pinel) ;

le fait qu’une promesse d’achat, une promesse unilatérale de vente, une promesse synallagmatique de vente ou un contrat de réservation ait été conclue avant le 1er janvier 2013 (ou avant le 1er septembre 2014 pour Pinel) à condition que l’acte authentique d’achat du logement intervienne à compter du 1er janvier 2013 ou à compter du 1er septembre 2014 pour Pinel.

Délai d’achèvement du logement

L’achèvement du logement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de la déclaration d’ouverture de chantier pour les logements acquis jusqu’au 31 août 2014, la date de signature de l’acte authentique d’acquisition pour les logements acquis à compter du 1er septembre 2014. La date d’achèvement du logement d’habitation s’entend de celle à laquelle l’état d’avancement des travaux de construction est tel qu’il permet une utilisation du local conforme à l’usage prévu, c’est-à-dire, s’agissant d’une construction affectée à l’habitation, lorsqu’elle est habitable .

La circonstance qu’une déclaration d’ouverture de chantier soit déposée pour une tranche de travaux et non pour la totalité (déclaration d’ouverture de chantier partielle) ne fait pas échec à l’application de cette disposition. Cela étant, il est précisé que, dans cette situation, le délai d’achèvement des logements doit être apprécié par tranche de travaux.

Exemple

Un opérateur envisage la construction d’un ensemble immobilier comprenant les bâtiments A et B. Une déclaration d’ouverture de chantier est déposée en janvier 2013 pour la construction des logements composant le bâtiment A. Une déclaration d’ouverture de chantier est déposée en avril 2014 pour la construction des logements composant le bâtiment B.
Dans cette situation, les logements qui composent le bâtiment A doivent être achevés dans les trente mois qui suivent la déclaration d’ouverture de chantier déposée en janvier 2013, soit en juillet 2015. Les logements composant le bâtiment B doivent quant à eux être achevés dans les trente mois qui suivent la déclaration d’ouverture de chantier déposée en avril 2014, soit en octobre 2016.
A noter, le délai d’achèvement susmentionné s’applique quelle que soit la date de la demande de permis de construire déposée au titre de la construction du logement.

Acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitation ou d’un logement réhabilité

La réduction d’impôt s’applique aux acquisitions à titre onéreux de logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et qui font l’objet de travaux de réhabilitation leur permettant d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.

Etat du logement avant les travaux Etat du logement après les travaux
Décence du logement Au moins 4 des 15caractéristiques de décencene sont pas respectées. L’ensemble des 15caractéristiques de décenceest réuni.
Performance technique Au moins 6 des 12performances techniques (2) ne sont pas respectées. L’ensemble desperformances techniques est réuni.

Les travaux de réhabilitation peuvent être réalisés soit par l’acquéreur, soit par le vendeur.

Le logement ne peut être ni loué ni utilisé par l’acquéreur, même à un usage autre que l’habitation, entre la date de son acquisition et celle du début des travaux de réhabilitation. Cette condition doit être considérée comme satisfaite lorsque, postérieurement à l’acte de cession, le vendeur ou son locataire continue à occuper temporairement le logement en vertu d’une mention expresse de l’acte portant transfert du droit de propriété.

Note

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le contribuable ou le vendeur qui réalise les travaux doit faire établir par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié indépendant :
avant la réalisation des travaux, un état descriptif du logement et une attestation indiquant les rubriques pour lesquelles le logement ne correspond pas aux caractéristiques de décence ;
après la réalisation des travaux, un état descriptif du logement contenant les mêmes rubriques et une attestation indiquant que les travaux de réhabilitation ont permis de donner au logement l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent mentionnées plus haut, que l’ensemble des performances techniques est respecté, et qu’au moins six d’entre elles ont été obtenues à la suite des travaux de réhabilitation.

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Date de réalisation de l’investissement

Logement acquis en vue de sa réhabilitation

Date d’acquisition

La réduction d’impôt s’applique aux acquisitions de logements (signature de l’acte authentique) qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence en vue de leur réhabilitation réalisées du :

1er janvier 2013 au 31 août 2014 pour le dispositif Duflot,

1er septembre 2014 au 31 décembre 2016 pour le dispositif Pinel.

La circonstance qu’une promesse d’achat, ou une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente ait été conclue avant le 1er janvier 2013 (ou avant le 1er septembre 2014 pour Pinel) ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt, à condition que l’acte authentique d’achat du logement intervienne à compter du 1er janvier 2013 pour le Duflot, ou à compter du 1er septembre 2014 pour Pinel.

Date de réalisation des travaux de réhabilitation

Sous réserve du délai d’achèvement des travaux, aucune condition tenant à la date du début de réalisation des travaux n’est exigée. La circonstance que la demande de permis de construire déposée au titre des travaux (ou la déclaration préalable de travaux si un permis de construire n’est pas requis) soit intervenue avant le 1er janvier 2013 (ou avant le 1er septembre 2014 pour Pinel) ne fait donc pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt.

Date d’achèvement des travaux

Les travaux de réhabilitation doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la 2ème année qui suit celle de l’acquisition du logement destiné à être réhabilité (ce délai d’achèvement s’applique quelle que soit la date soit de la demande de permis de construire déposée au titre des travaux de réhabilitation, soit de la déclaration préalable de travaux).

Acquisition d’un logement réhabilité

Date d’acquisition

L’acquisition du logement réhabilité (date de la signature de l’acte authentique d’achat) doit intervenir du :

1er janvier 2013 au 31 août 2014 pour le dispositif Duflot,

1er septembre 2014 au 31 décembre 2016 pour le dispositif Pinel.

La circonstance qu’une promesse d’achat, une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente ait été conclue avant le 1er janvier 2013 ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt, à condition que l’acte authentique d’achat du logement intervienne à compter du 1er janvier 2013 ou à compter du 1er septembre 2014 pour Pinel.

Date de réalisation des travaux de réhabilitation

Aucune condition tenant à la date de réalisation des travaux n’est exigée. La circonstance que la demande de permis de construire déposée au titre des travaux (ou la déclaration préalable de travaux) soit intervenue avant le 1er janvier 2013 (ou avant le 1er septembre 2014 pour Pinel) ne fait donc pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt.

Cela étant, le logement ne doit pas être utilisé ou occupé à quelque titre que ce soit depuis l’achèvement des travaux.

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Acquisition d’un local que le contribuable transforme à usage d’habitation

L’acquisition d’un local affecté à un usage autre que l’habitation suivie de sa transformation en logement ouvre droit à la réduction d’impôt. Seuls les locaux affectés à un usage autre que l’habitation à la date de l’acquisition ou, s’ils étaient vacants à cette date, avant le début de la période de vacance, sont éligibles à la réduction d’impôt. Il s’agit par exemple des locaux commerciaux, professionnels, à usage de bureau, d’entrepôt, de grange, de hangar, etc.

Note

L’acquisition d’un immeuble affecté à l’habitation mais vétuste ou inadapté aux conditions modernes de vie, suivie de la réalisation de travaux de reconstruction, d’agrandissement, de réparation et d’amélioration, ne saurait ouvrir droit au bénéfice du dispositif à ce titre. En effet, dans ce cas, la condition tenant à l’affectation du local à un usage autre que l’habitation n’est pas remplie. En revanche, lorsque l’immeuble ne satisfait pas aux caractéristiques de décence prévues à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et fait l’objet de travaux de réhabilitation permettant au logement d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs, l’investissement peut être éligible à la réduction d’impôt au titre de l’acquisition d’un logement en vue de le réhabiliter (voir ci-dessus).

Le local ne doit être ni loué ni utilisé par l’acquéreur, même à un usage autre que l’habitation, entre la date de son acquisition et celle du début des travaux de transformation. Toutefois, cette condition est considérée comme satisfaite lorsque, postérieurement à l’acte de cession, le vendeur ou son locataire continue à occuper temporairement le local en vertu d’une mention expresse de l’acte portant transfert du droit de propriété.

Les travaux de transformation s’entendent des travaux de reconstruction, d’agrandissement, de réparation et d’amélioration ayant pour effet de rendre habitables des locaux qui ne l’étaient pas auparavant. Il en est ainsi lorsque les locaux affectés à un usage autre que l’habitation sont inadaptés à cet usage en raison de leur configuration (c’est notamment le cas lorsque les locaux ne comportent pas les équipements rendus nécessaires par les conditions modernes de vie : cuisine, salle de bains…).

A défaut de tels travaux, les acquisitions de locaux suivies de transformations ne sont éligibles à la réduction d’impôt que si les travaux consistent au minimum en l’installation de l’équipement sanitaire élémentaire dans un local qui en était dépourvu.

L’opération ne peut conduire à la création d’un local à usage mixte, sauf s’il est affecté à l’habitation pour les 3/4 au moins de sa superficie (dans ce cas, seule la partie du logement louée à usage d’habitation ouvre droit à la réduction d’impôt).

L’acquéreur qui réalise les travaux doit être en mesure de justifier du paiement effectif des travaux par la production de factures d’entreprises établies à son nom. En revanche, il n’est pas nécessaire que les travaux soient réalisés à son initiative.

Cas particuliers

Immeuble affecté à usage d’hôtel

Les travaux ayant pour objet de transformer en logements des chambres d’hôtel n’ont pas pour effet de transformer en locaux d’habitation des locaux qui n’auraient pas été déjà qualifiables de locaux d’habitation. Ainsi, l’acquisition de locaux affectés à usage d’hôtel meublé ou de tourisme suivie de leur transformation en logements destinés à la location n’ouvre pas droit à l’avantage fiscal au titre de l’investissement réalisé dans un local affecté à un usage autre que l’habitation. Elle peut, en revanche ouvrir droit au bénéfice de cet avantage fiscal au titre de l’acquisition d’un logement acquis en vue de sa réhabilitation

Transformation d’un immeuble mixte

L’acquisition d’un immeuble affecté pour partie à usage d’habitation et pour partie à un autre usage suivie de sa transformation en immeuble affecté à usage exclusif d’habitation ne peut pas en principe ouvrir droit à la réduction d’impôt. Il en va différemment, uniquement dans le cas où un ou plusieurs logements pouvant faire l’objet d’une utilisation distincte sont créés sur les surfaces du ou des locaux antérieurement affectéesexclusivement à un usage autre que l’habitation

Transformation de dépendances en logements

L’acquisition de dépendances d’un immeuble, suivie de leur transformation en logement n’ouvre droit à la réduction d’impôt que si ledit immeuble était, avant l’acquisition des dépendances, affecté à un usage autre que l’habitation. A l’inverse, l’acquisition de dépendances (garages, greniers ou combles) situées dans un immeuble d’habitation ou dans un immeuble mixte et suivie de leur transformation en logement, n’ouvre pas droit à la réduction d’impôt. Elles peuvent cependant ouvrir droit au bénéfice de l’avantage fiscal au titre de l’acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitation.

Date de réalisation de l’investissement

Date d’acquisition

La réduction d’impôt s’applique aux acquisitions de locaux que le contribuable transforme à usage d’habitation réalisées du :

1er janvier 2013 au 31 août 2014 pour le dispositif Duflot,

1er septembre 2014 au 31 décembre 2016 pour le dispositif Pinel.

La date d’acquisition s’entend de la signature de l’acte authentique d’achat.
La circonstance qu’une promesse d’achat, une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente ait été conclue avant le 1er janvier 2013 (ou avant le 1er septembre 2014 pour Pinel) ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt, à condition que l’acte authentique d’achat du logement intervienne à compter du 1er janvier 2013 ou à compter du 1er septembre 2014 pour Pinel.

Date de réalisation des travaux de transformation

L’achèvement des travaux de transformation doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du local destiné à être transformé (ce délai d’achèvement s’applique quelle que soit la date de la demande de permis de construire déposée au titre des travaux de transformation).

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Acquisition d’un logement issu de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation

La réduction d’impôt s’applique aux logements issus de la transformation, avant leur acquisition, de locaux affectés à un usage autre que l’habitation, que cette opération entre ou non dans le champ d’application de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).

Seuls les locaux affectés à un usage autre que l’habitation avant le début de la réalisation des travaux ou, s’ils étaient vacants à cette date, avant le début de la période de vacance, sont éligibles à la réduction d’impôt. Il s’agit par exemple des locaux commerciaux, professionnels, à usage de bureau, d’entrepôt, de grange ou de hangar.

Note

La réalisation de travaux sur un immeuble affecté à l’habitation mais vétuste ou inadapté aux conditions modernes de vie n’aura pas droit au bénéfice du dispositif à ce titre. En effet, dans ce cas, la condition tenant à l’affectation du local à un usage autre que l’habitation n’est pas remplie. Ce type d’opération peut toutefois ouvrir droit au bénéfice de cet avantage fiscal au titre de l’acquisition d’un logement réhabilité ou au titre de l’acquisition de logement qui a fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies.

Les travaux de transformation s’entendent des travaux de reconstruction, d’agrandissement, de réparation et d’amélioration ayant pour effet de rendre habitables des locaux qui ne l’étaient pas auparavant. Il en est ainsi lorsque les locaux affectés à un usage autre que l’habitation sont inadaptés à cet usage en raison de leur configuration (c’est notamment le cas lorsque les locaux ne comportent pas les équipements rendus nécessaires par les conditions modernes de vie : cuisine, salle de bains…).

A défaut de tels travaux, les acquisitions de locaux suivies de transformations ne sont éligibles à la réduction d’impôt que si les travaux consistent au minimum en l’installation de l’équipement sanitaire élémentaire dans un local qui en était dépourvu.

L’opération ne peut conduire à la création d’un local à usage mixte, sauf s’il est affecté à l’habitation pour les 3/4 au moins de sa superficie (dans ce cas, seule la partie du logement louée à usage d’habitation ouvre droit à la réduction d’impôt).

L’acquéreur qui réalise les travaux doit être en mesure de justifier du paiement effectif des travaux par la production de factures d’entreprises établies à son nom. En revanche, il n’est pas nécessaire que les travaux soient réalisés à son initiative.

Cas particuliers

Immeuble affecté à usage d’hôtel

Les travaux ayant pour objet de transformer en logements des chambres d’hôtel n’ont pas pour effet de transformer en locaux d’habitation des locaux qui n’auraient pas été déjà qualifiables de locaux d’habitation. Ainsi, l’acquisition de logements issus de la transformation de locaux affectés à usage d’hôtel meublé ou de tourisme n’ouvre pas droit à l’avantage fiscal. Ce type d’acquisition peut toutefois ouvrir droit au bénéfice de cet avantage fiscal au titre de l’acquisition d’un logement réhabilité ou au titre de l’acquisition de logement qui a fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies.

Transformation d’un immeuble mixte

L’acquisition d’un logement issu de la transformation d’un immeuble affecté pour partie à usage d’habitation et pour partie à un autre usage ne peut pas ouvrir droit à la réduction d’impôt. Il en va différemment, toutes conditions étant par ailleurs remplies, uniquement dans le cas où un ou plusieurs logements pouvant faire l’objet d’une utilisation distincte sont créés sur les surfaces du ou des locaux antérieurement affectés exclusivement à un usage autre que l’habitation.

Transformation de dépendances en logements

L’acquisition d’un logement issu de la transformation de dépendances d’un immeuble n’ouvre droit à la réduction d’impôt qu’à la condition que ledit immeuble était, avant le début des travaux de transformation, affecté à un usage autre que l’habitation. A l’inverse, l’acquisition de logement issu de la transformation de dépendances (garages, greniers ou combles) situées dans un immeuble d’habitation ou dans un immeuble mixte n’ouvre pas droit à la réduction d’impôt. Ces opérations peuvent cependant ouvrir droit au bénéfice de l’avantage fiscal au titre de l’acquisition d’un logement réhabilité ou au titre de l’acquisition d’un logement qui a fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA toutes autres conditions étant par ailleurs remplies.

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Date de réalisation de l’investissement

Date d’acquisition

L’acquisition du logement doit intervenir du :

1er janvier 2013 au 31 août 2014 pour le dispositif Duflot,

1er septembre 2014 au 31 décembre 2016 pour le dispositif Pinel.

La date d’acquisition s’entend de celle de la signature de l’acte authentique d’achat.
La circonstance qu’une promesse d’achat, une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente ait été conclue avant le 1er janvier 2013 (ou avant le 1er septembre 2014 pour Pinel) ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt, à condition que l’acte authentique d’achat du logement intervienne à compter du 1er janvier 2013 ou à compter du 1er septembre 2014 pour Pinel.

Date de réalisation des travaux de transformation

Aucune condition tenant à la date de réalisation des travaux n’est exigée. La circonstance que la demande de permis de construire déposée au titre des travaux soit intervenue avant le 1er janvier 2013 (ou avant le 1er septembre 2014 pour Pinel) ne fait donc pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt.

Cela étant, le logement ne doit pas être utilisé ou occupé à quelque titre que ce soit depuis l’achèvement des travaux.

Acquisition d’un logement qui a fait ou qui fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA

La réduction d’impôt s’applique aux acquisitions de logements qui ont fait ou qui feront l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraisond’un immeuble neuf au sens de la TVA. Sont ainsi concernés les immeubles à usage d’habitation dont la construction est achevée et qui ont déjà été habités ou utilisés sous quelque forme que ce soit avant le début des travaux. Aucune condition tenant aux caractéristiques de décence n’ exigée.

Note

Lorsque les travaux portent sur l’ensemble des éléments de second œuvre d’un immeuble existant, l’administration ne reconnaît le caractère d’immeuble neuf qu’à la condition que les travaux rendent à l’état neuf l’ensemble de ces éléments, y compris les planchers non porteurs. Si tel n’est pas le cas, ce type d’acquisition peut toutefois ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, au titre de:
– l’acquisition d’un logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence en vue de sa réhabilitation, dans le cas où les travaux sont réalisés après l’acquisition du bien par le contribuable qui entend bénéficier de la réduction d’impôt ;
– l’acquisition d’un logement réhabilité ou d’un logement issu de la transformation d’un local affecté à un autre usage qui n’entre pas dans le champ de la TVA , dans le cas où les travaux sont réalisés avant l’acquisition du bien par le contribuable qui entend bénéficier de la réduction d’impôt, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies.

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Date de réalisation de l’investissement

Date d’acquisition

L’acquisition du logement doit intervenir du :

1er janvier 2013 au 31 août 2014 pour le dispositif Duflot,

1er septembre 2014 au 31 décembre 2016 pour le dispositif Pinel.

La date d’acquisition s’entend de celle de la signature de l’acte authentique d’achat.

La circonstance qu’une promesse d’achat, une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente ait été conclue avant le 1er janvier 2013 (ou avant le 1er septembre 2014 pour Pinel) ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt à condition que l’acte authentique d’achat du logement intervienne à compter du 1er janvier 2013 ou à compter du 1er septembre 2014 pour Pinel.

Date de réalisation des travaux

Sous réserve du délai d’achèvement des travaux, aucune condition tenant à la date de réalisation des travaux n’est exigée. La circonstance que la demande de permis de construire déposée au titre des travaux soit intervenue avant le 1er janvier 2013 (ou avant le 1er septembre 2014 pour Pinel) ne fait donc pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt.

Cela étant, lorsque les travaux sont réalisés avant l’acquisition du logement par le contribuable qui entend bénéficier de l’avantage fiscal, le logement ne doit pas être utilisé ou occupé à quelque titre que ce soit depuis l’achèvement des travaux.

Date d’achèvement des travaux

Lorsque les travaux sont réalisés après l’acquisition du logement par le contribuable qui entend bénéficier de l’avantage fiscal, l’achèvement des travaux doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du logement concerné (ce délai d’achèvement s’applique quelle que soit la date de la demande de permis de construire déposée au titre des travaux).

Logements que le contribuable fait construire

La réduction d’impôt s’applique aux logements que le contribuable fait construire. Il peut s’agir de constructions ex nihilo ou d’additions de constructions ou de surélévations.

Les travaux d’addition de construction ou de surélévation réalisés sur un logement existant peuvent entrer dans le champ de la réduction d’impôt, si les conditions prévues pour l’application de cet avantage sont réunies. Il convient notamment que :

les travaux aient fait l’objet, à compter de la date d’application de la réduction d’impôt, d’une demande de permis de construire. Il importe peu que l’acquisition ou la construction de l’immeuble existant soit antérieure à la date d’application du nouveau dispositif ;

ces travaux se traduisent par la création d’un logement neuf au sens du CCH ;

le nouveau logement constitue une unité d’habitation distincte des locaux existants. Ainsi, la construction qui consisterait en l’agrandissement par adjonction de pièces supplémentaires à un logement loué ou destiné à l’être n’ouvre pas droit à la réduction d’impôt.

Note

Les personnes qui font construire un logement sur un terrain ne leur appartenant pas peuvent bénéficier de la réduction d’impôt s’il est établi que la construction réalisée leur appartient, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies. Tel est le cas des personnes qui font construire un logement sur un terrain qui leur est donné à bail à construction ou à bail emphytéotique. En effet, à défaut de stipulation contraire dans la convention, le preneur reste propriétaire, jusqu’à l’expiration du bail, des constructions qu’il édifie .

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Date de réalisation de l’investissement

Date de réalisation de la construction

Les logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l’objet, du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016, d’un dépôt de demande de permis de construire ouvrent droit au bénéfice de la réduction d’impôt.

Les logements qui ont fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire :

du 1er janvier 2013 au 31 août 2014 ouvrent droit au bénéfice de la réduction d’impôt “Duflot”,

du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2016 ouvrent droit au bénéfice de la réduction d’impôt “Pinel”.

La circonstance que le dépôt de la demande du permis de construire ait été effectué par une personne autre que le bailleur souscrivant l’engagement de location, ne fait pas obstacle à l’application de la réduction d’impôt. En tout état de cause, ce dépôt doit avoir été réalisé du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016 pour que le logement ouvre droit à la réduction d’impôt.

Par ailleurs, la réduction d’impôt peut s’appliquer lorsque le contribuable est propriétaire avant le 1er janvier 2013 ou avant le 1er septembre 2014 pourPinel, du terrain sur lequel va être réalisée la construction du logement. Dans ce cas, le dépôt de la demande du permis de construire doit intervenir, en tout état de cause, du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016.

Date d’achèvement du logement

L’achèvement du logement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de l’obtention du permis de construire.

Acquisition d’un local inachevé

L’administration admet que l’acquisition d’un local inachevé puisse ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt. Les locaux concernés s’entendent des locaux inachevés qui n’ont jamais été utilisés ni occupés entre la date de leur acquisition et celle de leur achèvement. Il n’est toutefois pas nécessaire que la destination initiale du local acquis inachevé soit l’habitation. En revanche, une fois achevé, le local doit avoir la nature de logement au sens du CCH.

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Date de réalisation de l’investissement

Date d’acquisition

La réduction d’impôt s’applique aux acquisitions de locaux inachevés réalisées du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016. La date d’acquisition s’entend de la signature de l’acte authentique d’achat.

La circonstance qu’une promesse d’achat, une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente ait été conclue avant le 1er janvier 2013 ou avant le 1er septembre 2014 pour Pinel ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt à condition que l’acte authentique d’achat du logement intervienne à compter du 1er janvier 2013 ou à compter du 1er septembre 2014 pour Pinel.

La circonstance que le dépôt de la demande de permis de construire soit antérieur au 1er janvier 2013 ou au 1er septembre 2014 pour Pinel ne fait pas obstacle au bénéfice de l’avantage fiscal. Dans ce cas, la signature de l’acte authentique d’achat du local doit intervenir, en tout état de cause, à compter du 1er janvier 2013 ou à compter du 1er septembre 2014 pour Pinel.

Date d’achèvement du logement

L’achèvement du logement doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du local inachevé (ce délai d’achèvement s’applique quelle que soit la date de la demande de permis de construire déposée au titre de la construction du logement).

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