investissement Pinel : plafonds de loyer et de ressources

Un arrêté publié en août 2014 (modifié par un arrêté publié en octobre 2014), a révisé le zonage géographique A, B, C applicable notamment aux dispositifs Duflot et Pinel, avec effet au 1er octobre 2014.

Pour bénéficier des réductions d’impôt Duflot ou Pinel :

le loyer mensuel par mètre carré (m2) ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, à un plafond fixé par décret ,

les ressources du locataires ne doivent pas excéder certaines limites.

Note : ces plafonds sont révisés chaque année, en principe au 1er janvier.

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loi pinel

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Plafonds de loyer loi Pinel

Principe

Pendant toute la période couverte par l’engagement de location, le loyer ne doit pas être supérieur à certains plafonds fixés par décret, qui varient en fonction du lieu de situation du logement (zone A bis, A, B1 ou B2) et de sa surface.

Un mécanisme correcteur de coefficient a été prévu afin de prendre en compte la surface habitable du logement. L’application de ce coefficient au plafond de base permet d’en majorer le montant pour les petites surfaces et de minorer celui applicable aux logements ayant une surface plus importante.

Le point d’équilibre (coefficient =1) est atteint avec les logements de 63 m2.

Ce coefficient sera toujours fixé à 1,2 pour les logements d’une surface inférieure ou égale à 38 m2.

Plus d’information sur le site de l’Anah

Pour les baux conclus en 2015, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, applicables sont récapitulés dans le tableau ci-dessous :

Loyer /m2

Loyer de base

Coefficient multiplicateur

Zone A bis

16,82 €

X

surface < 38 m2 :1,2

surface > 38 m2 :0,7 + 19/S *

Zone A

12,49 €

Zone B1

10,06 €

Zone B2

8,74 €

DOM, Saint-Martin et Saint-Pierre et Miquelon

10,09 €

Nouvelle-Calédonie, Polynésie française et îles Wallis et Futuna

12,49 €

(*) S : surface habitable du logement ; ce quotient est arrondi à la 2ème décimale la plus proche

Toutefois, dans certaines communes, des plafonds dérogatoires, plus faibles, sont applicables.

 

Liste des zones

La surface à prendre en compte pour le calcul du coefficient multiplicateur et l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable (hors combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m).

Cette surface habitable est augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m2 par logement, de la surface des annexes dont l’occupant à l’usage exclusif. La surface ainsi définie figure dans l’engagement de location pris par le bailleur et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m.

Dans les départements d’outre-mer il est toutefois tenu compte de la surface des varangues dans une limite maximale de 14 m2.

Dans le cas d’une location déléguée (c’est-à-dire dans le cas où la location est consentie à un organisme public ou privé qui la sous-loue nue à usage d’habitation principale), la condition de loyer s’apprécie à 2 niveaux, en tenant compte :

Plus d’information sur le site de l’Anah

du montant du loyer payé au bailleur par l’organisme locataire,

et du loyer payé à cet organisme par le sous-locataire (pour l’appréciation de ce dernier, lorsque le logement est situé dans une résidence dotée de services collectifs composée d’un ensemble homogène de 10 logements au moins à usage d’habitation principale, il n’est pas tenu compte de la redevance versée par le sous-locataire, en sus du loyer et des charges locatives, à un organisme indépendant de l’organisme locataire et représentative des frais de gestion, d’assurance, de gardiennage, d’amortissement des locaux collectifs, d’équipement des logements et, le cas échéant, d’ameublement, et à condition que le montant annuel de la redevance n’excède pas le montant annuel des loyers payés par le sous-locataire).

Note

Ces plafonds sont révisés au 1er janvier de chaque année dans la même proportion que la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), prise en pourcentage et 2 chiffres après la virgule, à un niveau arrondi au centime d’euro supérieur.

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Plafonds réduits sur décision administrative

Possibilité de réduction offerte par la loi…

Les plafonds de loyer peuvent être réduits, par le représentant de l’Etat dans la région, afin d’être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux.

Cette demande de réduction des plafonds de loyer, peut intervenir dans les communes ou ensembles de communes appartenant à une même zone, où les loyers pratiqués effectivement dans le parc locatif privé ne sont pas “sensiblement inférieurs” à ceux fixés pour l’application des dispositifs Duflot et Pinel (le décret détaillant les modalités de cette demande ne précise pas en revanche le niveau d’écart entre loyers locaux et loyers Duflot/Pinelpermettant de déclencher cette révision, qui doit dépendre d’une appréciation au cas par cas).

Si tel est le cas, le représentant de l’Etat doit soumettre un projet d’arrêté notamment au comité régional de l’habitat, fixant de nouveaux plafond réduits, dont le niveau doit se situer entre ceux pratiqués localement d’une part dans le parc locatif privé et, d’autre part, ceux applicables aux logements financés par un prêt locatif social (PLS).

Les plafonds réduits ne s’appliquent qu’aux logements dont l’acte authentique d’acquisition est signé ou, s’agissant des logements que le contribuable fait construire, dont la demande de permis de construire est déposée postérieurement à l’entrée en vigueur de l’arrêté.

Les logements pour lesquels une demande de permis de construire a été déposée avant le 30 septembre 2013, échappent à cette réduction des plafonds à condition que le contrat préliminaire de réservation, la promesse synallagmatique de vente ou la promesse d’achat soient signés au plus tard le 28 février 2014 et l’acte authentique d’acquisition au plus tard le 31 mai 2014.

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Note

Ces plafonds réduits, révisés chaque 1er janvier, doivent être, comme les plafonds de loyer classiques, soumis au coefficient multiplicateur prévu afin de prendre en compte la surface habitable du logement.

Quelques communes connaissent des plafonds dérogatoires en vertu de cette procédure.

Liste des communes

Plafond de loyer

Date d’entrée en vigueur

Communes A bis d’Ile de France

Le Pecq (78), Aubervilliers (93), Saint-Denis (93), Saint-Ouen (93), Bry-sur-Marne (94), Fontenay-sous-Bois (94), Villejuif (94)

14,21 €/m2

1eroctobre 2014

Communes A d’Ile de France

– Seine et Marne (77)
Boissettes, Boissise-la-Bertrand, Boissise-le-Roi, Conches-sur -Gondoire, Courtry, Dampmart, Ferrières-en-Brie, Gouvernes, Guermantes, Jossigny, Pringy, Seine-Port, Servon

Yvelines (78)
Aigremont, Bazoches-sur-Guyonne, Buchelay, Châteaufort, Follainville-Dennemont, Gaillon-sur-Montcient, Issou, Jouars-Pontchartrain, Magnanville, Le Mesnil-le-Roi, Les Mureaux, Neauphle-le-Château, Neauphle-le-Vieux, Porcheville, Saint-Germain-de-la-Grange, Toussus-le-Noble, Le Tremblay-sur-Mauldre, Villiers-Saint-Frédérie

Essone (91)
Breuillet, Breux-Jouy, Bruyères-le-Châtel, Champlan, Égly, Fleury-Mérogis, Fontenay-le-Vicomte, Morsang-sur-Seine, Ollainville, Saint-Aubin, Saint-Yon, Saintry-sur-Seine, Tigery, Les Ulis, Varennes-Jarcy, Villiers-le-Bâcle, Villiers-sur-Orge, Viry-Châtillon

Seine-Saint-Denis (93)
Coubron, Pierrefitte-sur-Seine, Tremblay-en-France, Vaujours

Val de Marne (94)
Mandres-les-Roses, Marolles-en-Brie, Ormesson-sur-Marne, Périgny, Santeny, Villecresnes

Val d’Oise (95)
Bouffémont, Butry-sur-Oise, Champagne-sur-Oise, Frépillon, Nesles-la-Vallée, Parmain, Le Plessis-Bouchard, Valmondois, Villiers-Adam, Villiers-le-Bel

11,17 €/m2

1eroctobre 2014

Ain (01)

Sergy, Cessy, Collonges, Gex, Péron, Ségny, Challex, Échenevex, Farges, Grilly, Léaz, Pougny, Saint-Jean-de-Gonville, Sauverny, Vesancy, Chevry, Crozet, Versonnex, Divonne-les-Bains, Ferney-Voltaire, Ornex, Prévessin-Moëns, Saint-Genis-Pouilly, Thoiry, Allonzier-la-Caille, Cercier

11,50 €/m2

1eroctobre 2013

Doubs (25)

Avanne-Aveney, Ecole-valentin, Miserey-Salines, Pouilley-les-Vignes, Serre-les-Sapins, Thise, Audincourt, Bavans, Bethoncourt, Etupes, Grand-Charmont, Herimoncourt, Mandeure, Montbéliard, Seloncourt, Sochaux, Valentigney, Voujeaucourt, Vieux-Charmont

8,16 €/m2

1eroctobre 2013

Haute-Savoie (74)

Veigy-Foncenex, Valleiry, Viry, Vulbens, Beaumont, Présilly, Chevrier, Feigères, Jonzier-Épagny, Savigny, Chênex, Dingy-en-Vuache, Vers, Andilly, Arbusigny, Cernex, Copponex, La Muraz, Le Sappey, Menthonnex-en-Bornes, Saint-Blaise, Villy-le-Bouveret, Vovray-en-Bornes, Cruseilles, Ambilly, Annemasse, Archamps, Arthaz-Pont-Notre-Dame, Bonne, Bossey, Collonges-sous-Salève, Contamine-sur-Arve, Cranves-Sales, Étrembières, Fillinges, Gaillard, Juvigny, Lucinges, Machilly, Marcellaz, Monnetier-Mornex, Nangy, Neydens, Pers-Jussy, Reignier-Ésery, Saint-Cergues, Saint-Julien-en-Genevois, Vétraz-Monthoux, Ville-la-Grand, Cuvat, Scientrier, Villy-le-Pelloux, Loisin

11,50 €/m2

1eroctobre 2013

Territoire de Belfort (90)

Bavilliers, Belfort, Cravanche, Offemont

8,16 €/m2

1eroctobre 2013

…bloquée par voie administrative jusqu’en 2017

La ministre du logement a demandé, début 2014, aux préfets de ne pas user, pendant 3 ans, de la possibilité qui leur a été offerte de moduler à la baisse, selon les caractéristiques propres du marché locatif local, les plafonds de loyer fixés au niveau national afin de rendre le dispositif Duflot plus stable et d’attirer plus d’investisseurs parfois découragés par l’insécurité du système actuel.

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Plafonds de ressources loi pinel

Pour bénéficier du dispositif Duflot ou Pinel pour les baux conclus en 2015, le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas avoir excédé, au titre de 2013 ou 2014 (si les ressources de 2014 sont plus favorables pour le locataire), les plafonds suivants :

pour les logements sis en métropole

Plus d’information sur le site de l’Anah

Composition du foyer locataire

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Personne seule

36 971 €

36 971 €

30 133 €

27 120 €

Couple soumis à imposition commune

55 254 €

55 254 €

40 241 €

36 216 €

Personne seule ou couple avec 1 personne à charge

72 433 €

66 420 €

48 393 €

43 554 €

Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge

86 479 €

79 558 €

58 421 €

52 579 €

Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge

102 893 €

94 183 €

68 725 €

61 853 €

Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge

115 782 €

105 985 €

77 453 €

69 707 €

Majoration par personne à charge à partir de la 5ème

+ 12 900 €

+ 11 809 €

+ 8 641 €

+ 7 775 €

pour les logements sis outre-mer

Composition du foyer locataire

DOM
(Guadeloupe, Guyane, Martinique, Réunion et Mayotte), Saint-Martin et Saint-Pierre et Miquelon

Nouvelle-Calédonie, Polynésie française et îles Wallis et Futuna

Personne seule

27 359 €

30 258 €

Couple soumis à imposition commune

36 536 €

40 407 €

Personne seule ou couple avec 1 PC*

43 939 €

48 594 €

Personne seule ou couple avec 2 PC*

53 044 €

58 664 €

Personne seule ou couple avec 3 PC*

62 399 €

69 011 €

Personne seule ou couple avec 4 PC*

70 323 €

77 775 €

Majoration par PC* à partir de la 5ème

+ 7 846 €

+ 8 676 €

(*) : PC : Personne à charge

Notes

– Ces plafonds sont relevés, en principe, au 1er janvier de chaque année.
– Dans le cas d’une location déléguée (c’est-à-dire dans le cas où la location est consentie à un organisme public ou privé qui la sous-loue nue à usage d’habitation principale), la condition de ressources s’apprécie en tenant compte des ressources du sous-locataire uniquement.

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