Investissement Pinel limité à 2 logements

Au titre d’une même année d’imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d’impôt Duflot/Pinel qu’à raison de l’acquisition ou de la construction de 2 logements au maximum.

Note

Pour l’année 2014, seule année où il était possible de réaliser des investissements dans le cadre de ces 2 dispositifs, ce nombre de logement s’appréciait globalement (ainsi un contribuable ayant réalisé un investissement Duflot au début de l’année 2014 ne pouvait, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, bénéficier du dispositif Pinel qu’au titre d’un seul logement).

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Acquisition de 2 logements au plus en loi Pinel

Au titre d’une même année d’imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d’impôt (Duflot ou Pinel) qu’à raison de l’acquisition ou de la construction de 2 logements au plus.

Notes

– Le contribuable s’entend du foyer fiscal qui se compose d’une personne seule, veuve ou divorcée ou des conjoints ou partenaires pour les personnes mariées ou liées par un pacte civil de solidarité (PACS) et soumises à imposition commune ainsi que des personnes à charge .
– L’immeuble peut être la propriété des 2 membres du couple soumis à imposition commune, d’un seul d’entre eux ou encore des personnes à la charge du foyer fiscal.

Pour les investissements prenant la forme d’une acquisition d’un logement ou d’un local, il convient de retenir la date de la signature de l’acte authentique d’achat pour apprécier la limite du nombre d’investissements éligibles à la réduction d’impôt.

Lorsqu’au titre d’une même année d’imposition, un contribuable acquiert un local dont la transformation donne lieu à la création de plus de 2 logements, seuls 2 de ces logements peuvent ouvrir droit à la réduction d’impôt. Il appartient en ce cas au contribuable de choisir les 2 logements au titre desquels il souhaite bénéficier de l’avantage fiscal. La circonstance que l’ensemble de ces logements soient achevés ou donnés en location au titre d’années d’imposition distinctes n’a pas pour effet de tous les rendre éligibles à l’avantage fiscal ; dans ce cas, en effet, le bénéfice de la réduction d’impôt est en tout état de cause limité à 2 logements.

Pour les logements que le contribuable fait construire, il convient de retenir la date du dépôt de la demande de permis de construire pour apprécier la limite du nombre d’investissements éligibles à la réduction d’impôt.

Lorsqu’au titre d’une même année d’imposition, le contribuable dépose une seule demande de permis de construire pour la construction de plus de 2 logements, seuls 2 de ces logements peuvent ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt. Il appartient en ce cas au contribuable de choisir les 2 logements au titre desquels il souhaite bénéficier de l’avantage fiscal. La circonstance que l’ensemble de ces logements soient achevés ou donnés en location au titre d’années d’imposition distinctes n’a pas pour effet de tous les rendre éligibles à l’avantage fiscal ; dans ce cas, en effet, le bénéfice de la réduction d’impôt est, en tout état de cause, limité à 2 logements.

Lorsqu’au titre de 2 années d’imposition distinctes, un contribuable acquiert ou fait construire 2 logements (soit 4 logements au total) pour lesquels le fait générateur de la réduction d’impôt intervient la même année, chacun de ces logements ouvrira droit à l’avantage fiscal au titre de cette même année (année de survenance du fait générateur).

Exemple

Un contribuable acquiert 2 logements en l’état futur d’achèvement en 2013 situés en métropole pour un prix total de 350 000 €. Ce même contribuable acquiert, en mars 2014, 2 autres logements en l’état futur d’achèvement situés outre-mer pour un prix total de 320 000 €.

L’achèvement de ces quatre logements, qui correspond au fait générateur de la réduction d’impôt, intervient au cours de l’année 2015. Le montant de la réduction d’impôt imputable relatif à ces logements est déterminé comme suit :

Année d’acquisition des logements en état futur d’achèvement

Année d’achèvement des logements (fait générateur)

Base de la réduction d’impôt

Taux de la réduction d’impôt

Montant total de la réduction d’impôt

Montant imputable au titre de l’imposition des revenus de l’année 2015 à 2023

2013

2015

300 000 €

18 %

54 000 €

6 000 €

2014

2015

300 000 €

29 %

87 000 €

9 667 €

Le prix de revient par mètre carré de surface habitable des logements pris en exemple est réputé être inférieur au plafond de 5 500 €.

Ainsi, l’année d’achèvement des logements (2015), le contribuable bénéficiera d’une réduction d’impôt dont le montant total s’élèvera à 15 667 €. Le montant total des réductions d’impôt obtenues par le contribuable s’élèvera à 141 000 €, étalé sur 9 ans.

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Acquisitions effectuées par l’intermédiaire d’une société autre qu’une SCPI

La réduction d’impôt dont peut bénéficier l’associé personne physique d’une société non soumise à l’IS, autre qu’une SCPI, ne peut également porter que sur 2 logements au titre d’une même année d’imposition.

Exemples

Exemple 1

2 personnes physiques constituent à parts égales une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés. Cette société acquiert 2 logements neufs achevés en 2013, situés en métropole, pour un prix de 240 000 €. Au titre de cette opération, chacun des associés pourra ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt d’un montant de 21 600 € (soit ici 240 000 € x 18 % x 1/2), étalée sur 9 ans. Si ces 2 personnes physiques forment un couple soumis à imposition commune, la réduction d’impôt dont bénéficie chacun d’eux s’impute sur l’impôt sur le revenu dû par le couple, pour un montant total de 43 200 € étalé sur 9 ans.

Exemple 2

2 personnes physiques constituent à parts égales une société civile, non soumise à l’impôt sur les sociétés. Cette société acquiert, en 2013, 3 logements neufs achevés situés en métropole pour un prix total de 390 000 € (150 000 € pour le 1er logement, 140 000 € pour le 2ème et 100 000 € pour le dernier). Seule l’acquisition de 2 de ces 3 logements pourra ouvrir droit à la réduction d’impôt. Au titre de cette opération, chacun des associés pourra ainsi bénéficier, si le choix porte sur les logements dont le prix est le plus élevé, d’une réduction d’impôt d’un montant de 26 100 € (soit ici 290 000 € x 18 % x 1/2). Le montant total de la réduction d’impôt obtenue par les associés s’élève ainsi à 52 200 €, étalé sur 9 ans.

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Souscriptions de parts de SCPI

Il n’existe pas de limite en termes de logement pour ce type d’investissement. Le nombre de logements dans lesquels la SCPI investit n’est pas limité. Ne font ainsi pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt, si toutes les autres conditions sont par ailleurs remplies :

la circonstance qu’une souscription soit affectée à l’acquisition de plus de 2 logements ;

le fait qu’un contribuable souscrive des parts de plusieurs SCPI ;

le fait de souscrire des parts de SCPI et d’acquérir 2 logements au titre d’une même année d’imposition.

En tout état de cause, le montant de la souscription retenu pour le calcul de la réduction d’impôt ne peut excéder pour une même année d’imposition et un même contribuable, la somme de 300 000 €, étant précisé que ce plafond est commun avec l’acquisition de logements en direct ou via une société non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une SCPI.

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