Investissement Loi Pinel : notion de prix de revient

Les réductions d’impôt Duflot et Pinel sont calculées sur le prix de revient, retenu dans la limite d’un plafond de 5 500 € par mètre carré de surface habitable, du ou des logements, dans la limite de 2 au maximum, ou sur 95 % (Duflot) ou 100 % (Pinel) du montant des souscriptions des parts de société civile de placement immobilier (SCPI), sans pouvoir excéder globalement 300 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition.

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loi pinel

Prise en compte des dépendances dans la loi Pinel

Lorsque l’investissement porte sur un logement, la base de la réduction d’impôt est constituée par le prix d’acquisition ou de revient global du logement.

S’agissant des annexes au logement :

dépendances immédiates et nécessaires :

La fraction du prix d’acquisition ou de revient global du logement qui se rapporte aux dépendances immédiates et nécessaires telles que les emplacements de stationnement est également comprise, si elles font l’objet d’un bail commun avec le logement, dans la base de l’avantage fiscal (voir toutefois le paragraphe ci-dessous).

garages et emplacements de stationnement :

Lorsque le garage ou l’emplacement de stationnement fait l’objet d’un bail distinct, la fraction du prix global d’acquisition ou du prix de revient correspondant à ce garage ou à cet emplacement est exclue de la base de la réduction d’impôt. De même, les frais d’acquisition doivent faire l’objet d’une répartition entre d’une part, les frais afférents à l’acquisition du logement et de ses dépendances entrant dans la base de l’avantage fiscal, d’autre part, les frais afférents à l’acquisition du garage ou exclus de cette base.

Lorsque, au contraire, le garage ou l’emplacement de stationnement ne peut pas faire l’objet d’un bail distinct, ce dernier n’étant pas physiquement séparé du logement ou de ses dépendances (cas de l’habitat individuel notamment), la base de la réduction d’impôt ne fait l’objet d’aucune réfaction au titre du garage ou de l’emplacement de stationnement.

Acquisition par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une SCPI

Lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une SCPI, le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné.

Ainsi, lorsqu’une telle société, qui comporte 3 associés à parts égales, acquiert un logement dont le prix de revient s’élève à 400 000 €, chaque associé bénéficie de la réduction d’impôt, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, à hauteur d’un tiers du prix de revient de ce logement, retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €, soit une base de réduction d’impôt égale à 100 000 € pour chacun des 3 associés.

Acquisition en indivision

Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient de ce logement correspondant à ses droits dans l’indivision.

Ainsi, lorsqu’une indivision comportant 3 indivisaires à parts égales acquiert un logement dont le prix de revient s’élève à 400 000 €, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, à hauteur d’un tiers du prix de revient de ce logement, retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €, soit une base de réduction d’impôt égale à 100 000 € pour chacun des 3 indivisaires.

Notion de prix de revient Pinel

La base de la réduction d’impôt varie en fonction de la nature de l’investissement.

Logement acquis neuf, en l’état futur d’achèvement ou réhabilité

La base de la réduction d’impôt est constituée par le prix de revient du logement. Celui-ci s’entend du prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement le cas échéant, et taxe de publicité foncière.

Logement acquis inachevé

La base de la réduction d’impôt est constituée par le prix d’acquisition du local inachevé, majoré des frais afférents à cette acquisition tels que définis ci-dessus. La base de l’avantage est majorée des travaux d’achèvement de la construction, y compris les travaux d’aménagement intérieur que le contribuable réalise ou fait réaliser, dès lors qu’ils ont pour objet de rendre habitable un logement neuf et qu’ils peuvent être regardés comme indissociables de l’opération de construction.

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Logement que le contribuable fait construire

La base de la réduction d’impôt est déterminée à la date d’achèvement des travaux de construction. Elle comprend le prix d’acquisition du terrain, le prix payé pour la construction du logement, ainsi que le prix payé pour l’installation des équipements initiaux du logement (équipement sanitaire, chauffage,…) :

Prix d’acquisition du terrain nu :

Lorsque l’acquisition du terrain a été réalisée à titre onéreux, son prix d’acquisition, majoré des frais rendus nécessaires pour sa viabilisation et son aménagement tels que les frais de voirie, de réseaux et de distribution, entre dans la base de la réduction d’impôt, quelle que soit la date de cette d’acquisition. Aucun correctif prenant en compte la durée de détention du terrain n’est appliqué sur le prix d’acquisition.

Lorsque l’acquisition du terrain a été réalisée à titre gratuit, le prix du terrain à retenir dans la base de la réduction d’impôt correspond à la valeur pour laquelle le terrain nu est entré dans le patrimoine du contribuable, augmenté des frais afférents à cette acquisition et majoré des frais rendus nécessaires pour sa viabilisation et son aménagement tels que les frais de voirie, de réseaux et de distribution. Aucun correctif prenant en compte la durée de détention du terrain n’est appliqué sur cette valeur.

Prix de la construction :

Le prix payé pour la construction du logement qui entre dans la base de la réduction d’impôt comprend les frais d’architecte, le prix d’achat des matériaux, les mémoires des entrepreneurs, les salaires versés aux ouvriers et charges sociales y afférentes, ainsi que les autres frais généraux engagés pour la construction qui ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers. Entrent dans cette dernière catégorie les impôts, taxes ou redevances qui constituent un élément du prix de revient de l’immeuble.

Sont en revanche exclus de la base de la réduction d’impôt, la valeur d’acquisition ou le prix de revient des constructions existantes ainsi que lesfrais de démolition de ces constructions. Si ces constructions ont été acquises en même temps que leur terrain d’assiette, les frais d’acquisition doivent faire l’objet d’une répartition entre, d’une part, les frais afférents à l’acquisition du terrain nu (tels que définis au-dessus) entrant dans la base de la réduction d’impôt et, d’autre part, les frais afférents à l’acquisition de l’immeuble destiné à être démoli, exclus de cette base. Le travail personnellement effectué par le contribuable n’est également pas pris en compte dans la base de l’avantage fiscal.

Cas particulier

Additions de construction

Les travaux d’addition de construction réalisés sur un immeuble existant autres que les travaux d’agrandissement peuvent entrer dans le champ de la réduction d’impôt lorsque les conditions suivantes sont remplies :

les travaux ont fait l’objet d’une demande de permis de construire, à compter du 1er janvier 2013 (peu importe que l’acquisition ou la construction de l’immeuble existant soit antérieure à cette date),

ces travaux se traduisent par la création d’un logement neuf,

le nouveau logement constitue une unité d’habitation distincte des locaux existants (l’agrandissement par adjonction de pièces supplémentaires à un logement loué ou destiné à l’être n’ouvre pas droit à la réduction d’impôt..

La base de la réduction d’impôt est différente selon que la construction initiale a ou non bénéficié d’un dispositif d’amortissement Périssol, Besson, Robien ou Borloo :

lorsque la construction initiale n’est pas placée sous le régime de la déduction au titre de l’amortissement, la réduction d’impôt est calculée sur le prix payé pour l’addition de construction tel que défini ci-dessus pour les immeubles que le contribuable fait construire. Elle comprend également une quote-part du prix ou de la valeur d’acquisition du terrain d’assiette de l’ensemble de l’immeuble déterminée en multipliant le prix ou la valeur totale d’acquisition du terrain nu par le rapport existant entre la surface hors œuvre nette des locaux nouvellement construits et la surface hors œuvre nette de l’ensemble de l’immeuble, après addition de construction ;

lorsque la construction initiale est placée sous le régime de la déduction au titre de l’amortissement, la base de la réduction d’impôt afférente à l’addition de construction se limite alors au prix payé pour l’addition de construction majoré, lorsqu’il y a lieu, du prix ou de la valeur d’acquisition de la parcelle de terrain supplémentaire acquise en vue de permettre l’addition de construction, retenue dans la limite précitée.

Exemple : le propriétaire d’une maison d’habitation d’une surface hors œuvre nette de 400 m² située sur un terrain de 600 m² estimé à 100 000 €, acquiert une parcelle supplémentaire de 200 m² pour un prix de 36 000 € et réalise une addition de construction (étage supplémentaire ou bâtiment contigu à la construction initiale). La surface hors œuvre nette de la nouvelle construction est de 100 m² et le coût des travaux s’élève à 300 000 €. La superficie nécessaire à la réalisation de l’addition de construction est, en vertu des règlements d’urbanisme applicables dans la commune considérée, de 150 m². On suppose que la valeur au m² de la parcelle nouvellement acquise est uniforme.

Hypothèse 1 : la construction initiale n’est pas placée sous le régime de l’amortissement et l’addition de construction consiste en une surélévation du bâtiment existant. La base de la réduction d’impôt est égale à : 300 000 + (100 000 x (100/500) + (36 000 x (150/200) x (100/500)) = 325 400 €.

Hypothèse 2 : la construction initiale est placée sous le régime de l’amortissement. La base de la déduction afférente à l’addition de construction est égale à : 300 000 + (36 000 x (150/200)) = 327 000 €.

Construction sur sol d’autrui : bail à construction et emphytéose

La base de la réduction d’impôt dont peut bénéficier le propriétaire des constructions réalisées sur le sol d’autrui ne comprend que le prix payé pour la construction du logement. La valeur du terrain n’est pas prise en compte dès lors que le contribuable n’en est pas propriétaire à la date d’achèvement des constructions.

En revanche, lorsque le propriétaire du logement construit sur le sol d’autrui acquiert le terrain d’assiette avant la date d’achèvement des constructions, le prix d’acquisition du terrain est compris dans la base de la réduction d’impôt.

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Local que le contribuable transforme en logement

La base de la réduction d’impôt est constituée du prix d’acquisition du local majoré des frais afférents à cette acquisition. Elle comprend également le montant des travaux de transformation en logement . Les travaux de transformation s’entendent des travaux de reconstruction, d’agrandissement, de réparation et d’amélioration ayant pour effet de rendre habitables des locaux qui ne l’étaient pas auparavant. Le montant des travaux de transformation définis ci-dessous s’entend notamment des frais d’architecte, du prix d’achat des matériaux, des mémoires des entrepreneurs, des salaires versés aux ouvriers et des charges sociales y afférentes et autres frais généraux engagés pour la transformation qui ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers. Le travail personnel du contribuable n’est pas pris en compte dans la base de l’avantage fiscal.

Plus d’information sur le site de l’Anah

La base de la réduction d’impôt s’apprécie, pour les locaux que le contribuable acquiert en vue de les transformer en logements, à la date d’achèvement des travaux de transformation. Il s’ensuit que le travaux de reconstruction et d’agrandissement réalisés postérieurement à l’achèvement des travaux de transformation en logement ne sont pas compris dans la base de l’avantage fiscal. Ces dépenses de travaux peuvent, le cas échéant, être admises en déduction, dans les conditions de droit commun, pour la détermination des revenus fonciers.

Travaux de reconstruction et d’agrandissement : Les travaux de reconstruction et d’agrandissement s’entendent normalement de ceux qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros-œuvre de locaux existants, des travaux d’aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants. D’une manière plus générale, la jurisprudence assimile à une reconstruction les travaux qui comportent la création de nouveaux locaux d’habitation dans des locaux précédemment affectés à un autre usage.

Travaux de réparation : Les travaux de réparation ont pour objet de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial. La prise en compte de ces dépenses pour le calcul de la réduction d’impôt suppose que les travaux concernés participent réellement à l’opération de transformation des locaux, c’est-à-dire qu’ils soient indissociables de celle-ci. Tel est le cas par exemple des travaux d’électricité et de plomberie destinés à rendre l’immeuble habitable.
A l’inverse, les dépenses de réparation dissociables de l’opération de transformation, telle la réfection de la toiture d’un immeuble vétuste qui aurait dû être effectuée indépendamment de la transformation des locaux en logement, n’ont pas à être prises en compte pour le calcul de la réduction d’impôt. Ces dépenses restent déductibles des revenus fonciers dans les conditions de droit commun.

Travaux d’amélioration : Les travaux d’amélioration ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble. Lorsqu’ils sont réalisés avant l’achèvement de la transformation du logement, ils sont en principe pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt.

Cas particulier – Locaux mixtes

Lorsque l’opération de transformation porte sur un immeuble mixte, la base de l’avantage fiscal comprend la fraction, évaluée par le contribuable sous le contrôle de l’administration, du prix d’acquisition du local et des frais afférents à cette acquisition correspondant aux seuls locaux affectés à un usage autre que l’habitation et à partir desquels il y a création de logements pouvant faire l’objet d’une utilisation distincte. Les travaux de transformation réalisés sur lesdits locaux ainsi que la quote-part des travaux réalisés sur les parties communes à condition qu’ils soient indissociables de l’opération de transformation desdits locaux sont également pris en compte.

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Logement acquis en vue de leur réhabilitation

La base de la réduction d’impôt est calculée sur le prix d’acquisition des locaux majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits d’enregistrement le cas échéant, et taxe de publicité foncière. Elle comprend également le montant du prix de certains travaux de réhabilitation .

La base de la réduction d’impôt s’apprécie, pour les logements acquis en vue de leur réhabilitation, à la date d’achèvement des travaux de réhabilitation. Il s’ensuit que les travaux réalisés postérieurement à l’achèvement des travaux de transformation en logement ne sont pas compris dans la base de l’avantage fiscal. Ces dépenses de travaux peuvent, le cas échéant, être admises en déduction, dans les conditions de droit commun, pour la détermination des revenus fonciers.

Travaux réalisés par l’acquéreur : Le montant des travaux de réhabilitation s’entend notamment des frais d’architecte, du prix d’achat des matériaux, des mémoires des entrepreneurs, des salaires versés aux ouvriers et des charges sociales y afférentes et autres frais généraux engagés pour la réhabilitation qui ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers. Le travail personnel du contribuable n’est pas pris en compte. Les prestations d’étude, d’organisation et de suivi des travaux de réhabilitation ainsi que des frais liés à l’établissement de certains états et attestations .

Travaux réalisés par le vendeur : Lorsque les travaux sont réalisés par le vendeur, un contrat de VIR est souscrit entre l’acquéreur et le vendeur . Dans ce cas, la base de la réduction d’impôt est déterminée par le prix d’acquisition du logement majoré de la part des travaux de réhabilitation tels que stipulés sur les contrats de VIR.

Acquisition d’un logement issu de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation

La base de la réduction d’impôt est constituée par le prix de revient du logement. Celui-ci s’entend du prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, TVA si celle-ci n’est pas récupérée, droits d’enregistrement le cas échéant, et taxe de publicité foncière.

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Acquisition d’un logement qui a fait ou qui fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf

La base de la réduction d’impôt est constituée par le prix de revient du logement. Celui-ci s’entend du prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement le cas échéant, et taxe de publicité foncière.

Lorsque les travaux sont réalisés après l’acquisition du logement par le contribuable qui entend bénéficier de l’avantage fiscal, la base de la réduction d’impôt est majorée du montant de ces travaux, qui ne sont dès lors pas déductibles au titre des revenus fonciers. Dans cette situation, la base de l’avantage fiscal s’apprécie à la date d’achèvement des travaux. Il s’ensuit que les travaux réalisés postérieurement à cet achèvement ne sont pas compris dans la base de l’avantage fiscal. Ces dépenses de travaux peuvent, le cas échéant, être admises en déduction dans les conditions de droit commun pour la détermination des revenus fonciers .

Plafonds de prix de revient par mètre carré de surface habitable

La loi prévoit un plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable pour la détermination de la base de la réduction d’impôt.

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Notion de surface habitable

La surface habitable du logement correspond à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Il n’est pas tenu compte, pour la détermination de la surface habitable, de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

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Pour les investissements réalisés dans les départements et les collectivités d’outre mer, il est également tenu compte de la surface des varangues dans une limite maximale de 14 m².

Plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable

Le plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable est fixé à 5 500 € tant pour les logements situés en métropole que pour ceux situés outre-mer.

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Articulation entre les plafonds de prix de revient par mètre carré de surface habitable et la limitation annuelle de la base de la réduction d’impôt

L’application des plafonds de prix de revient par mètre carré de surface habitable n’a pas pour effet de modifier la limite annuelle de la base de la réduction d’impôt qui reste, en tout état de cause, fixée à 300 000 € par contribuable et par an. Le plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable s’applique avant la limitation annuelle de la base de la réduction d’impôt.

Exemple

Exemple 1 – Un contribuable acquiert un logement pour la somme de 300 000 €

Le prix de revient par mètre carré de surface habitable est de 7 500 €/m2 et la surface habitable du logement est de 40 m2.

L’application du plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable conduit à retenir, pour la détermination de la base de réduction d’impôt, le montant de 220 000 € (5 500 € x 40 m2). L’assiette de l’avantage fiscal relative à cet investissement sera donc de 220 000 €, ce montant étant inférieur à la limitation annuelle de la base de la réduction d’impôt.

Exemple 2 – Un contribuable acquiert un logement pour la somme de 525 000 €

Le prix de revient par mètre carré de surface habitable est de 7 500 €/m2 et la surface habitable du logement est de 70 m2.

L’application du plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable conduit à retenir, pour la détermination de la base de réduction d’impôt, le montant de 385 000 € (5 500 € x 70 m2). Toutefois, compte tenu de la limitation annuelle de la base de la réduction d’impôt à 300 000 €, la base de l’avantage fiscal relative à cet investissement est réduite à ce montant.

Exemple 3 – Un contribuable acquiert deux logements au titre d’une même année

Le 1er logement est acquis pour la somme de 203 000 €. Son prix de revient par mètre carré de surface habitable est de 5 800 €/m2 et sa surface habitable est de 35 m2.

Le deuxième logement est acquis pour la somme de 180 000 €. Son prix de revient par mètre carré de surface habitable est de 6 000 €/m2 et sa surface habitable est de 30 m2.

L’application du plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable conduit à retenir, pour la détermination de la base de réduction d’impôt, le montant de :

192 500 € (5 500 € x 35 m2) au titre du premier logement ;

165 000 € (5 500 € x 30 m2) au titre du deuxième logement.

Compte tenu de la limitation annuelle de la base de la réduction d’impôt à 300 000 €, l’assiette de l’avantage fiscal relative à ces investissements est réduite à ce montant.

Exemple 4 – Au titre d’une même année d’imposition, un contribuable acquiert un logement et réalise une souscription de parts de SCPI

Le logement est acquis pour la somme de 350 000 €. Son prix de revient par mètre carré de surface habitable est de 7 500 €/m2 et sa surface habitable est de 50 m2.

Le montant de la souscription de parts de SCPI s’élève à 50 000 €.

L’application du plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable conduit à retenir, pour la détermination de la base de la réduction d’impôt, au titre du logement le montant de 275 000 € (5 500 € x 50 m2).

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Le montant retenu pour la détermination de la base de la réduction d’impôt relative à la souscription de parts de SCPI est de 47 500 € (95 % x 50 000 €).

Compte tenu de la limitation annuelle de la base de la réduction d’impôt à 300 000 €, l’assiette de l’avantage fiscal relative à ces investissements est réduite à ce montant.

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Articulation avec le crédit d’impôt en faveur du développement durable (CIDD) avant 2014

Le crédit d’impôt sur le revenu en faveur des économies d’énergie et du développement durable s’appliquait, jusqu’au 31 décembre 2013, à certaines dépenses supportées par les propriétaires bailleurs dans les logements achevés depuis plus de 2 ans qu’ils donnent en location. Le CIDD en faveur des bailleurs est supprimé pour les dépenses engagées à compter du 1er janvier 2014.

Ainsi, un contribuable ayant procédé, avant 2014, à la réhabilitation d’un logement destiné à la location et achevé depuis plus de 2 ans dans lequel il a réalisé des dépenses d’équipements éligibles au crédit d’impôt était susceptible, sous réserve de remplir les conditions d’application propres à chacun des avantages fiscaux concernés, de pouvoir bénéficier à la fois du crédit d’impôt en faveur des économies d’énergie et du développement durableet de la réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif intermédiaire Duflot.

Dans l’hypothèse où ce contribuable a choisi de bénéficier du crédit d’impôt en faveur des économies d’énergie et du développement durable au titre des dépenses éligibles à cet avantage, le prix de revient du logement retenu pour la détermination de la réduction d’impôt Duflot est diminué du montant du crédit d’impôt ainsi obtenu.

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Exemple

Un contribuable acquiert en 2013 un logement en vue de sa réhabilitation pour un montant de 150 000 €. Le montant des travaux de réhabilitation s’élève à 50 000 €, qui pour partie ouvrent droit pour le contribuable au crédit d’impôt en faveur des économies d’énergie et du développement durable pour un montant (en droits) de 1 200 €. Le prix de revient à retenir pour la détermination de la réduction d’impôt Duflot s’établit comme suit :
Prix de revient : 150 000 € + 50 000 € – 1 200 € = 198 800 €.

Les dépenses qui ouvrent droit à l’un ou l’autre de ces avantages fiscaux ne peuvent pas être admises en déduction pour la détermination des revenus fonciers imposables à l’impôt sur le revenu.

La circonstance que le contribuable bénéficie d’une des réductions d’impôt Duflot ou Pinel ne fait pas obstacle à l’application du régime micro-foncier.

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