Le dispositif Girardin en 2016

Les personnes physiques qui investissent directement ou par voie de souscriptions dans le secteur du logement ou qui ont souscrit au capital de certaines sociétés entre le 21 juillet 2003 et le 31 décembre 2017 outre-mer bénéficient d’une réduction d’impôt dont le taux varie en fonction de la nature de l’investissement et de la date de sa réalisation (de 50 % à 22 % du montant de l’investissement).

Nouveau 

La 2nde loi de finances pour 2014 a exclu des investissements éligibles à ce dispositif les souscriptions au capital de sociétés en difficulté à compter du 1er janvier 2015.

Par ailleurs, la loi de finances pour 2016 supprime prématurément à compter du 1er janvier 2016 au lieu du 31 décembre 2017 le volet “travaux de réhabilitation des logements de plus 20 ans” du dispositif Girardin logement mais uniquement pour les travaux réalisés dans les DOM. Ces travaux demeurent éligibles jusqu’au 31 décembre 2017 dans les autres collectivités et territoires d’outre-mer.

Note

Le dispositif Girardin commenté ci-après ne concerne que les investissements réalisés depuis le 21 juillet 2003. Pour les investissements réalisés antérieurement à cette date, c’est le dispositif Paul qui s’appliquait.

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loi pinel

Bénéficiaires de la réduction d’impôt Girardin

La réduction d’impôt est accordée aux personnes physiques domiciliées en France métropolitaine et dans les DOM (Guadeloupe, Guyane, Martinique, la Réunion et Mayotte).

En revanche, sont exclus de cet avantage, les contribuables ayant leur domicile fiscal dans un TOM (Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, îles Wallis et Futuna) dans les collectivités territoriales de Saint-Pierre-et-Miquelon et en Nouvelle-Calédonie, et ce, même s’ils sont imposés en France sur leurs revenus de source française. Il s’agit ici du lieu de situation du domicile de l’investisseur, non pas du lieu de réalisation de l’investissement (l’investissement pouvant se situer dans les DOM, mais également à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy, dans les îles Wallis et Futuna ou lesTerres australes).

Note

– Les associés des sociétés immobilières transparentes qui sont réputées directement propriétaires des logements correspondant à leurs droits dans la société peuvent bénéficier de la réduction d’impôt au titre des logements acquis par l’intermédiaire de ces sociétés. Les associés de sociétés non transparentes ne peuvent pas bénéficier de la réduction d’impôt au titre des investissements réalisés par cette société. La réduction d’impôt s’applique toutefois, sous certaines conditions, aux personnes physiques qui souscrivent des parts ou actions de certaines sociétés.
– Les contribuables qui réalisent un investissement outre-mer en indivision peuvent bénéficier de la réduction d’impôt. Chaque indivisaire peut pratiquer alors une réduction d’impôt calculée sur la quote-part du montant de l’investissement correspondant à ses droits dans l’indivision.
– En revanche, les immeubles, parts ou actions de sociétés dont le droit de propriété est démembré sont exclus du dispositif sauf en cas de démembrement de propriété consécutif au décès de l’un des époux soumis à imposition commune.
– Les non-résidents Schumacker (non-résidents assimilés aux résidents) peuvent bénéficier de ce dispositif au même titre que les personnes fiscalement domiciliées en France.

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Investissements éligibles à la loi Girardin

Il s’agit des investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2017, dans la construction ou l’acquisition de logements neufs et la réhabilitation de logements de plus de 20 ans (la réduction au titre des travaux de réhabilitation a toutefois pris fin le 31 décembre 2015 dans les DOM) et la souscription au capital de certaines sociétés.

L’investissement doit être réalisé dans les DOM, à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy, dans les îles Wallis et Futuna, l’île Clipperton, les îles de l’océan indien, les îles Eparses ou les Terres australes et antarctiques françaises.

L’avantage fiscal est subordonné à l’obtention d’un agrément préalable du ministre chargé du budget lorsque l’investissement quelle que soit sa nature, à l’exception toutefois de l’acquisition de la résidence principale et de la réhabilitation de logements, dont le montant est supérieur à 2 millions d’euros (depuis le1er novembre 2009).

Note

– Il n’existe aucune limite quant au nombre et au montant des investissements que le contribuable peut réaliser. Ainsi, chaque contribuable peut acquérir plusieurs logements et souscrire des parts au titre de la même année sans aucune limite quant au prix des logements ou des parts.
– Pour les investissements réalisés avant le 1er novembre 2009, seules les constitutions ou augmentations de capital dont le montant était supérieur à 4 600 000 € devaient être portées, préalablement à leur réalisation, à la connaissance du ministre chargé du budget, et n’avoir pas appelé d’objection motivée de sa part dans un délai de 3 mois.

Calcul et imputation de la réduction d’impôt Girardin

Base de calcul Girardin

La base de la réduction correspond :

au prix revient du logement :

en cas de construction, il s’agit du prix du terrain dans la limite de 2 500 mètres carré (y compris les frais de notaire et droits d’enregistrement), des frais d’architecte, du prix d’achat des matériaux, des mémoires des entrepreneurs, des frais financiers et autres frais généraux engagés pour la construction,

en cas d’acquisition, il s’agit du prix effectivement versé majoré des frais d’acquisition (honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits de timbre, taxe de publicité foncière, droits d’enregistrement ou TVA (voir ci-dessous pour la résidence principale) ;

en cas de réalisation de travaux de réhabilitation : à la somme du coût des matériaux utilisés pour la réalisation des travaux de réhabilitation et de la main-d’oeuvre correspondante, tels qu’ils figurent sur la facture délivrée par l’entreprise à l’exclusion du prix d’acquisition du logement. Seules ouvrent droit à réduction d’impôt les dépenses effectivement supportées par le contribuable. Elles s’entendent donc, le cas échéant, sous déduction des primes ou aides apportées aux contribuables pour la réalisation des travaux ;

en cas de souscription de parts ou de titres, au prix de souscription de ces parts ou actions.

Seuls les versements effectués jusqu’au 31 décembre de l’année au cours de laquelle le droit à réduction d’impôt a pris naissance sont pris en compte. Toutes les sommes versées ultérieurement (solde versé à la remise des clés par exemple lorsqu’il intervient après le 31 décembre de l’année) sont exclues de la base de la réduction d’impôt. En revanche, en cas de versements échelonnés (VEFA), les versements effectués au cours des années précédant l’année au cours de laquelle le droit à réduction d’impôt est né, sont pris en compte. Les versements antérieurs sont alors additionnés aux versements de l’année.

Cas particulier – Résidence principale

Pour les investissements réalisés à compter du 27 mai 2009, le prix de revient de la résidence principale n’est plus retenu qu’à hauteur d’une surface comprise entre 50 et 150 m2 de surface habitable en fonction du nombre de personnes destinées à occuper à titre principal le logement :

personne seule : 65 m2,

couple : 77,5 m2,

personne seule ou couple avec une personne à charge : 90 m2,

majoration par personne à charge supplémentaire dans la limite de 5 personnes : 12 m2.

La surface à prendre en compte s’entend de la surface habitable. Il est toutefois tenu compte de la surface des varangues dans une limite maximale de 14 mètres carrés

Cette limitation ne s’applique pas aux logements dont le permis de construire a été délivré avant le 27 mai 2009 et achevés au plus tard le 31 décembre 2011.

Etalement de l’avantage Girardin

Cette base est étalée sur :

10 ans en cas d’acquisition ou de construction d’un immeuble neuf que le propriétaire prend l’engagement d’affecter à son habitation principale. Chaque année, la base de la réduction d’impôt correspond donc à 10 % des sommes effectivement payées pour l’investissement ;

5 ans pour tous les autres investissements (travaux de réhabilitation, investissements locatifs, souscription de titres de certaines sociétés) ce qui porte la base de la réduction à 20 % du montant de l’investissement par an.

Attention

Lorsque que la réduction d’impôt porte sur des travaux de réhabilitation, la durée d’étalement est de 5 ans et ce, même si le logement dans lequel sont effectués ces travaux est affecté à la résidence principale du contribuable.

Plafonnement des investissements en Giradin

Le montant des investissements réalisés dans le secteur du logement est plafonné, pour les investissements réalisés en 2014 et 2015 à 2 448 € HT par mètre carré de surface habitable quelle que soit la situation géographique de l’investissement.

Note

Pour les investissements réalisés antérieurement, les plafonds s’établissaient, par mètre carré de surface habitable, à 2 438 € en 2013, 2 309 € en 2012, 2 247 € en 2011 et 2010, 2 194 € en 2009, 2 058 € en 2008, 1 959 € en 2007, 1 866 € en 2006 et 1 800 € en 2005.
Pour les investissements réalisés en 2004 le plafond s’établissait, par mètre carré de surface habitable, à :
– 1 778 € HT en Nouvelle Calédonie,
– 1 761 € HT en Polynésie Française,
– 1 796 € HT pour les autres départements d’outre-mer et collectivités qui ne sont pas dotés de leur propre index de la construction.

Ce plafond concerne tous les logements, alors que dans le dispositif Paul, seuls les investissements affectés à la résidence principale du contribuable étaient plafonnés.

Note

Les varangues (terme local désignant une terrasse couverte, une véranda ou une galerie en bois, caractéristiques de l’architecture des régions d’outre-mer) peuvent être retenues dans la surface habitable de référence dans la limite de 14 mètre carré (Rép. min. n° 25204, JOANQ, 3 nov. 2003).

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Taux de la réduction d’impôt Girardin

Le taux de la réduction d’impôt varie en fonction de la nature de l’investissement, mais également de la date de réalisation de cet investissement et de la date de délivrance du permis de construire (date d'”engagement” de l’investissement) en cas de réalisation d’un investissement locatif.

En effet, initialement la loi avait prévu des taux distincts :

d’une part en fonction de la nature de l’investissement (résidence principale, investissement locatif dans le secteur libre ou intermédiaire, travaux de réhabilitation, souscription au capital de certaines sociétés), taux auxquels pouvaient s’ajouter des majorations en cas de réalisation de dépenses d’équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable et/ou lorsque les investissements sont réalisés dans une zone urbaine sensible ;

d’autre part, pour les investissements locatifs, libre ou intermédiaire, directs ou par l’intermédiaire de sociétés, en fonction de la date d’engagement (date correspondant à la date de délivrance du permis de construire). Ainsi, le taux de réduction applicable à ces investissements diminue pour les permis construire délivrés à compter de 2011, puis à nouveau pour ceux délivrés en 2012 (les investissements locatifs dans le secteur libre ne sont plus éligibles au dispositif lorsque le permis a été délivré après 2011), jusqu’à un arrêt du dispositif pour les permis délivrés en 2013.

En pratique, ces taux se trouvent démultipliés du fait des 2 coups de rabot successifs adoptés en 2011 (rabot de 10 %) puis en 2012 (15 %). Ces rabots s’appliquent en fonction de la date de réalisation de l’investissement. Ainsi le rabot de 10 % s’applique aux investissements réalisés en 2011, alors que celui de 15 % s’applique aux investissements réalisés en 2012. Toutefois, pour ne pas pénaliser les contribuables ayant initié un investissement avant le vote des lois instituant ces 2 rabots successifs, des mesures transitoires ont été prévues afin que ces réductions ne s’appliquent pas aux décisions d’investissement immobilier initiées avant l’entrée en vigueur des lois.

Ainsi le législateur a fait échapper au rabot de 10 % des taux de la réduction d’impôt applicables, en principe, aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2011, les investissements immobiliers initiés avant 2011 (promesse synallagmatique ou promesse d’achat signée avant le 31 décembre 2010).

De la même façon, le rabot de 15 % des taux de la réduction d’impôt s’applique, en principe, aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2012. Toutefois, y échappent, les investissements immobiliers pour lesquels le contribuable justifie avoir pris un engagement avant le 1er janvier 2012.

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Synthèse du dispositif Girardin

Durée

Taux

Investissement

Engage-
ment

Etale-
ment

Principe

ZUS

Energie
renouvelable

ZUS + énergie
renouvelable

Secteur du logement

5 ans

10 ans

Habitation principale de l’investisseur
réalisé jusqu’au 31/12/2010

25 %

35 %

29 %

39 %

engagé ou réalisé en 2011

22 %

31 %

26 %

35 %

réalisé à compter de 2012

18 %

26 %

22 %

29 %

Locatif libre (1) (2)

5 ans

5 ans

réalisé jusqu’au 31/12/2010

40 %

50 %

44 %

54 %

réalisé en 2011
initié avant 2011 (3)

40 %

50 %

44 %

54 %

initié en 2011 et PC (6) avant 2011

36 %

45 %

39 %

48 %

initié en 2011 et PC (6) en 2011

27 %

36 %

30 %

39 %

réalisé à compter de 2012 (4)
initié avant 2012 (4)

27 %

36 %

30 %

39 %

initié en 2012 et PC (6) avant 2011

30 %

38 %

33 %

40 %

initié en 2012 et PC (6) en 2011

22 %

30 %

25 %

33 %

initié en 2012 et PC (6) en 2012 (5)

0

0

0

0

Locatif intermédiaire (2)

6 ans

5 ans

réalisé jusqu’au 31/12/2010

50 %

60 %

54 %

64 %

réalisé en 2011 (3)
initié avant 2011 (3)

50 %

60 %

54 %

64 %

initié en 2011 et PC (6) avant 2011

45 %

54 %

48 %

57 %

initié en 2011 et PC (6) en 2011

40 %

49 %

44 %

53 %

réalisé à compter de 2012 (4)
initié avant 2012 (4)

40 %

49 %

44 %

53 %

initié en 2012 et PC (6) avant 2011

38 %

45 %

40 %

48 %

initié en 2012 et PC (6) en 2011

34 %

41 %

37 %

45 %

initié en 2012 et PC (6) en 2012 (5)

26 %

26 %

26 %

26 %

initié en 2012 et PC (6) en 2013 (5)

0

0

0

0

Travaux de réhabilitation

5 ans

5 ans

réalisé jusqu’au 31/12/2010

25 %

35 %

29 %

39 %

réalisé en 2011

22 %

31 %

26 %

35 %

réalisé à compter de 2012

18 %

26 %

22 %

29 %

Autres secteurs

5 ans

5 ans

réalisé jusqu’au 31/12/2010

50 %

réalisé en 2011

45 %

réalisé à compter de 2012

38 %

(1) A l’exception des logements ayant ouvert droit à la réduction d’impôt au titre des travaux de réhabilitation.
(2) Y compris les souscriptions au capital de société ayant pour objet la construction ou l’acquisition de logements.
(3) Dispositif dérogatoire : la loi de finances pour 2011 a diminué de 10 % les taux prévus pour les investissements réalisés à compter du 1erjanvier 2011. Toutefois, les taux 2010 demeurent applicables aux investissements initiés avant le 31 décembre 2010 (promesse d’achat signée avant le 31 décembre 2010).
(4) Dispositif dérogatoire : la loi de finances pour 2012 diminue de 15 % les taux prévus pour les investissements réalisés à compter du 1erjanvier 2012. Toutefois, les taux 2011 avant rabot de 15 % demeureront applicables aux investissements initiés avant le 1er janvier 2012 (promesse d’achat signée avant le 1er janvier 2012).
(5) La loi a programmé la fin du dispositif logement libre (en direct ou via des sociétés) pour les permis de construire délivrés depuis 2012 et, dans le secteur intermédiaire, pour les permis délivrés depuis 2013. Par ailleurs pour les permis délivrés en 2012, la loi ne prévoit plus de majoration de taux.
(6) PC : Permis de construire : la loi prévoit des taux distincts en fonction de la date de délivrance du permis de construire.

Plafonnement de la réduction Girardin

Les investissements réalisés à compter de 2009 sont soumis à un double plafonnement.

plus d’information sur le site de l’Anah

Imputation de la réduction Girardin

La réduction d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu du au titre de l’année :

d’achèvement de l’immeuble, des travaux ou de l’acquisition de l’immeuble si elle est postérieure et des 4 (ou 9) années suivantes,

de souscription des parts ou actions et des 4 années suivantes.

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Non-cumul avec d’autres dispositifs de défiscalisation

L’application de ce dispositif ne peut pas se cumuler, pour un même investissement, avec :

la réduction d’impôt au titre des souscriptions au capital de sociétés non cotées,

la déduction, en matière de revenus fonciers, au titre de l’amortissement des logements neufs (Besson ou Robien),

l’imputation sur le revenu global d’un déficit foncier. Cette règle de non-cumul s’applique uniquement durant la période couverte par l’engagement de location du logement ou de conservation des parts, c’est-à-dire pendant 5 ans,

l’abattement, sur les mêmes titres, de 1 525 € ou 3 050 € sur les revenus de capitaux mobiliers,

la déduction au titre des investissements réalisés ou des pertes prévue en faveur des créateurs d’entreprises.

Enfin, les titres ayant ouvert droit à réduction d’impôt pour investissement outre-mer ne peuvent pas figurer dans un PEA.

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Reprise de la réduction d’impôt Girardin

La réduction d’impôt fera l’objet d’une reprise si les investisseurs ou les sociétés dans lesquelles ils ont investi n’ont pas respecté leur engagement (par exemple si les constructeurs ne construisent pas ou les investisseurs ne louent pas dans un certain délai) et en cas de non-respect des procédures de construction.

plus d’information sur le site de l’Anah

En revanche, aucune reprise ne sera effectuée en cas :

de décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune. Dans ce cas, en effet, le conjoint survivant, attributaire de l’immeuble ou des titres de sociétés peut demander la reprise, à son profit, du bénéfice de la réduction d’impôt pour la période restant à courir à la date du décès,

d‘invalidité ou de licenciement du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune,

d’expropriation pour cause d’utilité publique du logement ayant donné droit à la réduction d’impôt,

d’apport partiel d’actif ou de fusion. Le maintien de la réduction est subordonné à la condition que la société qui bénéficie de l’apport ou la société absorbante réponde aux conditions prévues pour les sociétés bénéficiaires des souscriptions et s’engage dans l’acte d’apport ou de fusion à conserver les biens transmis pendant la fraction du délai restant à courir,

de changement de situation matrimoniale du contribuable,

de fusion de SCPI.

Par ailleurs, la réduction d’impôt acquise au titre des investissements dans le logement locatif en secteur libre ou intermédiaire (hors réhabilitation) réalisés à compter du 27 mai 2009, est reprise lorsque les logements acquis ou construits ne sont pas loués au plus tard le dernier jour du 36ème mois suivant celui de la délivrance du permis de construire. Toutefois, cette remise en cause ne s’applique pas aux logements achevés au plus tard le 31 décembre 2011 pour lesquels :

soit, s’il s’agit de logements que le contribuable acquiert neufs ou en l’état futur d’achèvement, le permis de construire a été délivré avant le 27 mai 2009 ou une promesse unilatérale d’achat, une promesse synallagmatique ou un acte d’acquisition a été conclu avant la même date ;

soit, s’il s’agit de logements que le contribuable fait construire, le permis de construire a été délivré avant le 27 mai 2009.

Par ailleurs, cette date est repoussée d’un délai égal à celui durant lequel les travaux sont interrompus par l’effet de la force majeure ou durant lequel la légalité du permis de construire est contestée par la voie contentieuse.

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