Loi Duflot et loi Pinel

Les contribuables qui ont acquis, entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014, dans les zones A et B, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu (18 % pour les logements en métropole, 29 % outre-mer) sous réserve de s’engager à le louer nu pendant une durée minimale de 9 ans, sous certaines conditions de loyer, à des personnes qui en font leur résidence principale, et dont les ressources ne peuvent excéder certains plafonds.

La loi de finances pour 2015 a mis fin à ce dispositif et l’a remplacé par le nouveau dispositif Pinel (plus souple que son prédécesseur notamment en termes de durée de location et de qualité du locataire) pour les investissements réalisés depuis le 1er septembre 2014.

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loi pinel

Champ d’application

Contribuables fiscalement domiciliés en France

Le dispositif ne concerne que les contribuables domiciliés en France, ainsi que les non-résidents Schumacker.

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Investissements éligibles

Nature des investissements éligibles

Les opérations éligibles au dispositif étaient les suivantes (il s’agit en pratique des opérations de même nature que celles qui étaient éligibles au dispositif Scellier) :

l’acquisition du 1er janvier 2013 au 31 août 2014, d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA),

la construction d’un logement à condition qu’il fasse l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire du 1er janvier 2013 au 31 août 2014,

l’acquisition du 1er janvier 2013 au 31 août 2014 d’un logement qui fait ou qui a fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’unimmeuble neuf,

l’acquisition du 1er janvier 2013 au 31 août 2014 d’un logement qui ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, prévues à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de réhabilitation lui permettant d’acquérir des performances techniques voisines de celles d’un logement neuf,

l’acquisition du 1er janvier 2013 au 31 août 2014 d’un local affecté à un usage autre que l’habitation qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de transformation en logement.

Note

Les investissements de même nature réalisés du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2016 ouvrent droit au dispositif Pinel (plus souple que le dispositif Duflot notamment en termes de durée de location et de qualité du locataire).

La réduction d’impôt s’applique, dans les mêmes conditions, lorsque l’immeuble est la propriété d’une société non soumise à l’IS, autre qu’une SCPI(ces sociétés ouvrant droit à un avantage spécifique), à la condition que le porteur de parts s’engage à conserver la totalité de ses titres jusqu’à l’expiration de l’engagement de location de 9 ans pris par la société.

La réduction d’impôt n’est pas applicable aux :

logements dont le droit de propriété est démembré ou aux logements appartenant à une société non soumise à l’IS, autre qu’une SCPI, dont le droit de propriété des parts est démembré (sauf exception en cas de décès) ;

aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine ;

et aux logements financés au moyen d’un prêt locatif social.

Les revenus provenant de la location de l’immeuble (que celui-ci ait été acquis directement ou par une société non soumise à l’IS) doivent être imposés dans la catégorie des revenus fonciers (la réduction d’impôt ne s’applique donc pas aux immeubles inscrits à l’actif d’une entreprise individuelle). L’immeuble peut être la propriété des 2 membres du couple, mariés ou liés par un PACS, soumis à imposition commune, d’un seul d’entre eux ou encore des personnes à la charge du foyer fiscal .

La circonstance que l’immeuble ait été acquis en indivision ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt .

Note

En tout état de cause, il convient que l’immeuble ait été acquis à titre onéreux. A cet égard, il est précisé que l’apport en nature, c’est-à-dire l’apport à titre onéreux ou l’apport à titre pur et simple d’un immeuble par un associé personne physique à une société civile immobilière, est considéré comme une acquisition à titre onéreux pouvant ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt. De même, l’acquisition d’un immeuble par remise d’un terrain (dation en paiement) est considérée pour l’application de l’avantage fiscal comme une acquisition réalisée à titre onéreux.
Les immeubles acquis à titre gratuit n’ouvrent pas droit à cet avantage fiscal. Toutefois, lorsque l’acquisition à titre gratuit d’un immeuble ou de droits sociaux résulte du décès de l’un des membres d’un couple soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du logement ou de titres ayant ouvert droit à la réduction d’impôt peut demander la reprise du dispositif à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date de la transmission à titre gratuit.

 

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Nombre d’investissements ouvrant droit à réduction

Au titre d’une même année, un contribuable ne peut bénéficier de la réduction d’impôt qu’au titre de 2 logements maximum (ce principe concerne l’acquisition en direct ainsi que via une société à l’IR autre qu’une SCPI).

Il peut en revanche cumuler, au titre d’une même année, la réduction pour l’acquisition d’un ou 2 logement(s) et pour souscription au capital de SCPI.

Pour les investissements réalisés en 2014, ce nombre maximum de logements devait être apprécié en tenant compte des investissements réalisés dans le cadre du dispositif Pinel.

Note

Originellement la loi prévoyait également de subordonner l’application du dispositif à une condition de mixité programmatique : cette condition visait à limiter la proportion de logements placés sous ce dispositif au sein des immeubles neufs comportant au moins 5 logements à 80 % maximum. Cette condition ne s’est jamais appliquée en pratique, faute de publication du décret qui devait en fixer les modalités d’application.

Conditions tenant à l’achèvement ou au caractère “neuf”

Pour ouvrir droit à l’avantage fiscal, l’achèvement du logement (acquisition de logement en VEFA ou construction de nouveau logement) ou des travaux (réhabilitation, transformation…) doit intervenir :

dans les 30 mois qui suivent la date de la déclaration d’ouverture de chantier dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement (VEFA),

dans les 30 mois qui suivent la date de l’obtention du permis de construire dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire,

au plus tard le 31 décembre de la 2ème année qui suit celle de l’acquisition du local ou du logement concerné, pour les logements qui font l’objet de travaux de rénovation, de réhabilitation ou de transformation.

Par ailleurs, pour les logements qui ont fait l’objet de travaux de rénovation, de réhabilitation ou de transformation avant l’acquisition par le contribuable, la réduction d’impôt ne s’applique que si ces logements n’ont pas été utilisés ou occupés à quelque titre que ce soit depuis l’achèvement des travaux.

Ecoconditionnalité

La réduction d’impôt ne s’applique qu’aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d’un niveau de performance énergétique globale fixé par décret en fonction du type de logement concerné et de la localisation du logement.

Aucune condition d’écoconditionnalité ne s’applique à Mayotte,

Situation géographique

Seuls les logements situés dans des communes se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant, sont éligibles à la réduction d’impôt : il s’agit des communes classées dans les zones Abis, A et B1.

Dans les autres zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements (zone B2), la réduction d’impôt s’applique :

à titre transitoire, sans agrément jusqu’au 30 juin 2013 (c’est-à-dire pour les logements que le contribuable acquiert jusqu’au 30 juin 2013 ou fait construire et qui font l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire jusqu’à cette date),

à compter du 1er juillet 2013 (c’est-à-dire pour les logements que le contribuable acquiert à compter du 1er juillet 2013 ou fait construire et qui font l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire jusqu’à cette date), uniquement dans les communes caractérisées par des besoins particuliers en logement locatif qui ont fait l’objet, dans des conditions définies par décret, d’un agrément du représentant de l’Etat dans la région après avis du comité régional de l’habitat .

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Engagement de location et/ou de conservation des parts

Engagement de location

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le contribuable doit s’engager à donner le logement en location nue, dans un délai de 12 mois à compter de son achèvement ou de son acquisition si celle-ci est postérieure, pendant une durée minimale de 9 ans à usage d’habitation principale du locataire.

Par exception à ce principe, la réduction d’impôt est également accordée dans le cas où la location est consentie à un organisme public ou privé à la condition que cet organisme donne le logement en sous-location nue à usage d’habitation principale et qu’il ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.

La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable ou, lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’IS, autre qu’une SCPI, avec l’un des associés ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant de l’un des associés.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le contribuable doit respecter des conditions

de loyer,

et de ressources du locataire (appréciées à la date de conclusion du bail).

Les plafonds de loyer peuvent être réduits, dans des conditions définies par décret, par le représentant de l’Etat dans la région après avis du comité régional de l’habitat afin d’être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux.

Engagement de conservation des parts

Lorsque l‘investissement est réalisé par l’intermédiaire d’une société (société non soumise à l’IS ou souscription au capital d’une SCPI), c’est la société propriétaire du logement qui prend l’engagement de louer ce logement.

En contrepartie, chaque associé doit s’engager à conserver ses parts jusqu’à l’expiration de la période couverte par l’engagement de location pris par la société (afférent au logement acquis au moyen de la souscription et ayant ouvert droit à la réduction d’impôt).

L’engagement de conservation doit porter sur la totalité des titres de la société détenus par le contribuable, quand bien même la société détiendrait également des immeubles qui n’ouvrent pas droit au bénéfice de la réduction d’impôt.

Cet engagement doit être constaté sur un document qui est joint à la déclaration d’ensemble des revenus de l’année au titre de laquelle les parts ont été souscrites ou acquises ou, si elle est postérieure, de l’année de l’acquisition ou de l’achèvement de l’immeuble.

Notes

– Lorsque l’associé est lui-même une société non soumise à l’IS autre qu’une SCPI, les associés de cette dernière qui souhaitent bénéficier de la réduction d’impôt doivent également s’engager à conserver leurs titres jusqu’à l’expiration de l’engagement de location souscrit par la première société.
– En cas d’investissement via une SCPI, dès lors que la réduction d’impôt est accordée au titre de l’année au cours de laquelle est réalisée la souscription, l’associé sera souvent tenu de conserver ses parts au-delà de la période d’engagement de location au cours de laquelle il bénéficie de l’avantage fiscal (la location prenant effet, dans la plupart des cas, bien après la souscription).

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Calcul de la réduction d’impôt

Base de calcul

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du ou des logements (ainsi que des souscriptions au capital de SCPI) doublement plafonné :

un premier plafond s’applique au niveau de chaque logement : le prix de revient des logements est retenu dans la limite de 5 500 € par mètre carré de surface habitable,

un second plafond global : pour une même année d’imposition, la base de calcul de la réduction d’impôt est limitée globalement (logements et souscriptions au capital de SCPI confondus) à 300 000 €.

En cas d’acquisition d’un logement dans lequel le contribuable effectue des travaux de rénovation, de réhabilitation ou de transformation (local transformé en logement) la base de la réduction est augmentée du montant de ces travaux.

Si le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l’indivision.

S’il est la propriété d’une société non soumise à l’IS, autre qu’une SCPI, le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné.

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Taux de la réduction d’impôt

Le taux de la réduction d’impôt est fixé à :

18 % pour les investissements réalisés en métropole,

29 % pour les investissements réalisés outre-mer.

La réduction d’impôt est répartie sur 9 années : au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et puis sur l’impôt dû au titre de chacune des 8 années suivantes à raison d’un 9ème de son montant total au titre de chacune de ces années.

Attention

Cette réduction d’impôt fait partie des dispositifs pris en compte dans le dispositif de plafonnement global des niches fiscales limitant annuellement l’avantage en impôt retiré des divers investissements défiscalisants réalisés par un contribuable à une somme variable selon l’année d’engagement de l’investissement.

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Non-cumul

Un contribuable ne peut, pour un même logement, bénéficier à la fois de cette réduction d’impôt et :

du dispositif Borloo ancien,

de la réduction d’impôt Girardin ou Jego (entreprise ou particulier),

de la réduction d’impôt Malraux,

de la réduction d’impôt Scellier. Cela étant, l’administration fiscale a précisé que lorsqu’au titre de l’année 2013, le contribuable a acquis, sous certaines conditions, un logement pour lequel il demande le bénéfice du dispositif Scellier (logement acquis au plus tard le 31 mars 2013 pour lequel un engagement de réaliser l’investissement est intervenu au plus tard le 31 décembre 2012), ce contribuable peut également bénéficier, au titre de cette même année 2013, du dispositif Duflot au titre de l’acquisition de 2 autres logements (limite du nombre d’investissements éligibles par contribuable et par an applicable au dispositif Duflot),

du régime dérogatoire de prise en compte des charges afférentes aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques et assimilés. Par mesure de tempérament, l’administration admet cependant que les propriétaires d’immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou assimilés puissent bénéficier de la réduction d’impôt Duflot, sous réserve que le bénéfice de déduction spécifique propre à ces immeubles ne soit pas demandé au titre de l’immeuble concerné pendant toute la période d’engagement de location requise pour l’application du dispositif Duflot. En conséquence, les contribuables peuvent au titre d’un investissement éligible aux 2 dispositifs fiscaux concernés opter, dans les conditions précitées, pour l’application soit de la réduction d’impôt Duflot, soit du régime spécifique de déduction des charges foncières des monuments historiques..

Note

Les logements financés au moyen d’un prêt locatif social (PLS) ne peuvent pas ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif intermédiaire Duflot.

Par ailleurs, les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d’impôt (rénovation, réhabilitation, transformation…) ne pourront pas faire l’objet d’une déduction pour la détermination des revenus fonciers.

En revanche, la circonstance que le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt Duflot ne fait pas obstacle à l’application du régime micro-foncier, ni du crédit d’impôt en faveur du développement durable (dispositif supprimé pour les bailleurs depuis 2014).

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Reprise de l’avantage

La réduction d’impôt obtenue fait l’objet d’une reprise au titre de l’année au cours de laquelle intervient :

la rupture de l’un des engagements conditionnant l’octroi de la réduction d’impôt ;

le démembrement du droit de propriété de l’immeuble concerné ou des parts. Toutefois, aucune remise en cause n’est effectuée lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de la propriété du bien résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit s’engage à respecter les engagements de location et/ou de conservation de titres, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date du décès.

Aucune reprise ne sera effectuée en cas :

d’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième catégorie du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune,

de licenciement du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune,

ou de décès du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune.

Déclaration n° 2042 C

Le montant des investissements réalisés et achevés en 2014 doit être renseigné en case 7EK s’ils ont été réalisés en métropole et en case 7EL s’ils ont été réalisés outre-mer.
Le montant des investissements réalisés en 2013 et achevés en 2014 (la réduction d’impôt n’est en effet accordée que l’année d’achèvement des logements pour les logements acquis en VEFA, construits ou faisant l’objet de travaux de transformation ou de réhabilitation) doit être porté case7GH pour ceux réalisés en métropole et en case 7GI pour ceux réalisés dans un département ou collectivité d’outre-mer.
S’agissant des investissements réalisés et achevés en 2013 (ayant donc déjà ouvert droit à réduction au titre de l’imposition des revenus perçus en 2013), il convient de reporter la fraction de réduction imputable au titre de 2014 case 7FI : il s’agit du neuvième du montant de la réduction d’impôt indiqué sur l‘avis d’impôt sur les revenus de 2013.

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